北京和深圳出台新规定:长期租赁公寓管理“资金池”是第一

原标题：管理长期租赁公寓的“资金池”是第一步

租赁企业的“资金池”受到限制，严禁“长期收款、短期付款”。房屋租赁企业向承租人收取的租金金额原则上不得超过三个月的租金。北京出台了新规定，明确规定了长期租赁公寓企业的租金收取周期和租赁贷款资金去向。

此前，根据深圳市发布的《房屋租赁资金监管草案》，还规定金融机构在提供房屋租赁贷款时，应将贷款直接划入承租人个人账户。新规要求具有“二房东”性质的房屋租赁企业收取超过4个月租金的押金和租金，由银行监管，或者由租赁企业提供相应的银行担保进行担保。

为了防止长期租赁公寓再次爆发，北京和深圳都对金融机构向租户提供个人租赁贷款进行了更明确的限制。这种约束直接体现在对“资金池”形成的有效遏制上。为了迅速扩大市场，一些长期租赁公寓市场的租赁企业通过“长期支付和短期支付”的方式积累存款和预付租金，形成“资金池”，然后利用池中的资金通过“AG低成本”的方式快速占领市场。

一个接一个，巨大的差价交易会导致两个极端的市场。一种是企业“理想”中最好的状态，通过“AG低产出”获得更多的客户，这种看似亏本做生意，实则希望在未来占领市场，最终获得垄断利润。“长期支付和短期支付”导致期限错配，沉淀下来的资金被用来进一步扩大规模。

另一种是赤裸裸的现实，即资金回报差或融资受阻导致入不敷出，导致企业资金链断裂。同时，随着长期出租公寓的扩大，资金紧张，房东拿不到租金收回房子，租客没有房子住，剩余的租金很难拿回来。

控制“资金池”就是控制余额交易，进而控制盲目无序的规模扩张。目前，长期租赁公寓行业风险的根源在于高风险的商业模式和租赁贷款的滥用。在财务杠杆和经营杠杆双重杠杆下，长期租赁公寓难以保持长期稳定。

长租公寓不是不能发展，但是危险的长租公寓是绝对不能接受的。长期租赁公寓极大地改善了传统的租赁市场，让更多在城市努力工作的年轻人获得了独立的空间，提高了租户的整体租赁体验。要解决租赁市场的痛点，仍需在供应层面和系统标准层面做出努力。只有这样，才能真正解决一线城市租金高、长期占用机构租赁企业运营模式、资本在长期租赁市场中应该扮演什么角色等问题。

长期出租公寓企业屡爆，社会各界早就呼吁建立租金监管设施。长期租赁公寓市场管理引发的热议将是一个复杂而彻底的城市治理问题。这不仅关系到调控政策的放松和收缩，如何解决住房市场长期的供需失衡，以及房地产在租赁市场的长效机制的细化，还关系到城市化转型的困惑和痛苦，新“工”的超前和保守的消费观念，金融情景扩张带来的创新和滥用等等。