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创新区技术集群 开放式创新时代如​​何振兴城市核心

2019-08-13 08:43:13

对大都市区内外科技办公空间的爆炸性需求为建筑团队带来了创造性的重建机会。位于加利福尼亚州普拉亚维斯塔的Playa Jefferson综合大楼将一系列不起眼的低层办公大楼改造成为成熟和创业公司提供最先进的技术空间。照片:Benny Chan Fotoworks,礼貌的Gensler如果您居住在费城地区,并在新建或新近装修的办公空间工作,您的工作地点可能位于城市西侧的一个新兴社区,称为大学城。该地区仅占该地区办公楼市场面积的0.02%,但2014年所有办公楼建设工作的82%发生在该地区。

仅在过去五年中,大学城吸引了1000万平方英尺的房地产项目,估计价值45亿美元。即使该区最近的办公楼建设热潮,该社区在费城都会区的27个区域房地产子市场中的入住率最高(96%)。根据2014年12月的“大学城状况”报告(http://bit.ly/1e4TAKI),其72,997个工作岗位占地铁区域所有工作岗位的10.8%,自2007年以来,该区域增加了近20,000个工作岗位。

这是一个城市中一个令人瞩目的繁荣城市,约有750家零售商店和餐馆(另有80,000平方英尺的零售正在建设中),自2002年以来已有近23,800个新的或计划的多户住宅单元,自2014年初以来私人开发项目超过11亿美元单独。

“一旦大学城的空间上线,人们就会抓住它,”Wexford Science + Technology创新与经济发展部总经理Thomas Osha说。大学创新房地产开发公司在大学城科学中心校园开发了四个实验室/研究/办公室孵化器建筑,总计130万平方英尺。Osha表示,韦克斯福德最新项目 - 位于市场街3737号的13层实验室和办公大楼于2014年完工 - 对空间的需求非常大,开发商在施工期间为该项目增加了三层楼,“该建筑仍然在100%入住。“

越来越多的创新区正在寻求创建一个“精神中心” - 标志性建筑,公共公园,历史建筑的创意翻新 - 为所有租户和利益相关者,甚至周边社区提供空间和设施。例如:南波士顿海滨区的区政厅。该国第一个独立的,由城市赞助的公共创新中心,由Hacin + Associates设计的12,000平方英尺的结构,是该地区的主力和创新中心。在运营的第一年,该设施为创业公司,企业家和社区团体举办了500多场活动。照片:Gustav Hoiland(外部);布鲁斯马丁(室内)

大学城爆发性增长没有出现放缓的迹象。今年6月,大学城科学中心利用韦克斯福德(Wexford)在未来十年内增加了400万平方英尺的办公室,实验室,住宅,零售和停车场。

大学城是全国十几个“创新区”之一,已成为城市官员,房地产开发商,科技/制药公司以及学术和医疗机构的羡慕对象。从密苏里州圣路易斯的Cortex到西雅图的南湖联盟,到克利夫兰的大学圈到马萨诸塞州剑桥的肯德尔广场,这些技术热门口袋是20世纪中叶郊区科技园区的现代版本。和公司校园 - 但他们与过时的郊区同行几乎没有共同之处。

“如果你环顾这个国家,想要看看目前最凶猛的增长发生在哪里,从我的角度来看,这是高质量和可持续的,它发生在这些创新区内,”布鲁斯卡茨说,副总裁兼董事布鲁金斯学会的大都市政策计划。Katz是布鲁金斯2014年5月报告“创新区的崛起:美国创新的新地理”(http://brook.gs/1hJsomp)的合着者,他在过去十年的大部分时间都在观察两者。在美国各地成熟和成熟的技术和研究集群

Katz表示,该国的科技和企业经济正处于从传统的“孤立创新”运作方式到他称之为“开放式创新”的构造转变中,公司与其他公司,发明家和研究人员合作生成新想法并将它们推向市场。

“这是当今经济的主要驱动力之一,”卡茨说。“我们清楚地看到这种现象与制药公司,主要公司聚集在高校,​​如麻省理工学院,佐治亚理工学院和卡内基梅隆大学,靠近研究人员和来自这些学校的人才库。”

CBRE集团研究与分析总监Colin Yasukochi表示,大科技也是如此。他表示,与过去的技术周期形成鲜明对比的是,当前的科技繁荣导致了大规模的移民 - 主要是向东移动,而且是国际 - 二级和三级地铁市场,通常靠近主要的人才来源,如大学,科技中心和研究机构。

“这肯定比过去的科技周期更加激烈,”Yasukochi说道,他领导了CBRE 2015年4月对该国50大科技房地产市场的研究(“Scoring Tech Talent”,http://bit.ly/1OiRAKn)。包括亚马逊,谷歌和Yelp在内的西海岸科技巨头正在寻找顶尖人才和创新。

“许多这些主要的科技公司现在希望成为彼此的后院,”Yasukochi说。“他们吸引人才和创新的能力是他们正在做的事情的生命线。”

为了帮助连接布鲁克林市中心和DUMBO海滨之间众多断开连接和未充分利用的绿色空间,蓬勃发展的布鲁克林科技三角区的领导者和利益相关者正计划建造一条占地21英亩的绿道,称为布鲁克林海滩。该计划由设计公司WXY开发,是连接创新区三个区域的关键组成部分:DUMBO的app / web开发公司,Brooklyn Navy Yard的制造商/制造公司,以及企业,高等教育,研究和政府利益相关者市中心。渲染由WXY提供

在某些情况下,科技巨头加入了一个既定的创新生态系统,就像2010年亚马逊迁移到西雅图南湖联盟区一样。在其他情况下,例如谷歌在匹兹堡东区附近的面包广场开发区的新区域办事处,他们作为新兴科技中心的锚点。

“这些大公司是做市商,”Yasukochi补充道。他指出Twitter 2012年搬到旧金山曾经喧嚣的Mid-Market社区就是一个例子。“一旦他们进入市场,公司很快就会跟进,”他说。

在Bakery Square,开发商将这种现象称为“谷歌效应”。以科技公司为核心和主力租户,开发商Walnut Capital和RCG Longview正处于创建科技迷你城市的多阶段计划的第二阶段。 1918年纳贝斯克工厂的自适应再利用。位于该市最令人向往的住宅市场(Shadyside)附近,距离公共交通和主要零售店仅5分钟步行路程,面包广场最终将建成一幢六层办公大楼(包括谷歌的扩展空间) ,一个五层,175个单元的公寓大楼,有低于等级的停车场和50个联排别墅 - 所有这些都通过公共场所,自行车道和一个中央“生活场所”脊柱相连。

“一旦谷歌进入并处于增长模式,它就开始产生所有这些其他发展,”ASLA,LEED AP,Strada的负责人Michael Stern说道,该公司在面包广场设计了谷歌的装修,最近,大师计划了开发项目占地13英亩。斯特恩表示,谷歌在卡内基梅隆大学(Carnegie Mellon University)附近的空间增长后搬到了中心,卡内基梅隆大学是高级工程人才的主要来源。“现在,CMU和匹兹堡大学几乎都在追随谷歌,转向面包广场的发展。这是一种有趣的共生关系。“

布鲁金斯学会的Katz在技术中心/集群和真正的创新区之间做出了重要区分。后者已经实现了创造可持续创造就业机会和经济增长所必需的关键要素的临界质量和健康平衡 - 主要机构/公司,孵化器和业务加速器,通常与风险投资和种子资金来源齐平 - 所有这些都充满活力社区具有强烈的地方感,多种住房选择(最好是负担得起的),公共空间,无障碍交通和零售选择。

与当今许多技术中心和过去的郊区科技园区不同,创新区包含不同行业和公司规模的组合,最重要的是,对协作和冒险的力量有着共同的文化信念。

以大芝加哥火灾和该城市随后的重生命名,1871年迅速成为芝加哥新兴科技界的中心。50,000平方英尺的共同工作空间,孵化器和商业加速器位于芝加哥历史悠久的商品市场的12楼,拥有400多名企业家,并在迄今为止启动了149家初创公司中发挥了作用。由Gensler设计,环境系统设计作为MEP工程师,1871年混合了工作空间,教室,会议区域和社交空间,所有这些都被安排来鼓励即兴合作。照片:Gensler提供

正是这种独特的混搭使得创新区成为城市经济的强大再生产者 - 并为开发商和AEC公司带来了潜在的好处。与传统的城市复兴战略不同,传统的城市复兴战略主要依靠商业房地产资产,如会议中心和体育场馆(通常是公共资助)来吸引更多的发展和激励增长,创新区“帮助他们的城市和大都市通过以下方式提升全球竞争力的价值链发展公司,网络和推动广泛繁荣的贸易部门,“卡茨在布鲁金斯报告中写道。

Katz已经确定了三种不同的模型(见侧栏),但没有两个区域是相同的,并且没有简单的公式来创建它们。根据他对全国各地区的观察,Katz确定了繁荣地区常见的几个关键因素:

•经济,物质和网络资产的临界质量

•竞争优势和培育它们的策略

•强烈的地方感,“动画”公众空间

•各级连接

•租户类型和规模的多样性

基于这些基本要素,布鲁金斯与Mass Economics和公共空间项目合作,正在开发一个审计模板和工具,将于今年秋季发布,旨在帮助城市和机构根据成功地区创建创新区的基准。全国各地。

促进新的建筑类型和更复杂的地理位置

创新区和技术集群的兴起正在促进新型建筑类型和先进的城市规划战略的发展,这些战略促进和加强联系,协作,地方感和多样性。它正在推动开发商和AEC公司重新思考传统的办公室,研究,孵化器,零售和住房设计。它正在测试建筑团队中越来越复杂的适应性再利用和再开发项目,通常涉及具有里程碑意义的房地产资产。最后,它强调了真实性和场所制作作为创新加速区的核心要素的重要性。

其中一个最引人注目的例子是繁荣的布鲁克林(纽约)科技三角。在那里,准政府团体,机构和私营企业正处于规划占地21英亩的绿道(称为布鲁克林海滩)的早期阶段,该绿道将连接布鲁克林市中心和DUMBO海滨之间的一系列未充分利用的绿地,在曼哈顿大桥立交桥下。

该计划由设计公司WXY开发,是连接创新区三个区域的关键组成部分:DUMBO的app / web开发公司,Brooklyn Navy Yard的制造商/制造公司,以及企业,高等教育,研究和政府利益相关者市中心。总而言之,三角形预计将在未来两年内支持61,000个工作岗位(其中三分之一将与科技相关)。

“布鲁克林斯特兰德的目标是建立连接所有这些空间的物理脊柱,同时通过调整布鲁克林 - 皇后高速公路和桥梁下方公共拥有的土地来创造更多空间,”管理负责人AICP博士Adam Lubinsky说道。与WXY。“计划是将这些有形资产变成连接器,而不是障碍。”

同样,孵化器和加速器建筑的最新版本通过诸如开放空间,内部街道,多个入口点,扩展的设施,与邻居的更大连接以及真实环境等特征强化了连接的概念。

“许多正在经营创业公司的研究人员和企业家需要其他博士来帮助他们,”HOK科学+技术实践主任,FAIA的William Odell说。“他们有一个选择。他们不想在某个实验室的地下室工作;他们想要很酷的空间。“

Odell在圣路易斯240英亩的Cortex区带领Wexford的@ 4240重建项目设计团队。LEED白金项目将一座拥有68年历史的Western Electric-Southwestern Bell分销大楼改造成183,000平方英尺的完全可定制的规格实验室和办公空间。团队竭尽全力在建筑内部创建超协作环境。该项目涉及切割三层结构,为一系列天窗走廊和中央内部“街道”开辟道路,在大厅外插入一个开放式通信楼梯,并大量使用内部玻璃。

占用率为90%时,@ 4240拥有超过65名租户和450名工人,涉及范围广泛。租户包括技术和制药初创公司,专利律师,会计公司,以及剑桥创新中心等创业加速器。它甚至还为波音公司设有一个卫星办公室。

HOK的项目管理总监,美国建筑师协会(AIA),美国建筑师协会(AIA),美国建筑师协会(AME),项目管理总监,美国能源署(AIA)说,“它真正成为了开展业务的一站式商店,只需要遇到所有人。”

Wexford的Osha观察到越来越多的地区正在寻求建立一个“精神中心” - 一个标志性的建筑,公共公园,一个历史建筑的创意翻新 - 为所有租户和利益相关者,甚至周围的社区提供空间和设施。

Amazon.com校园在西雅图的南湖联合区。凯里森为11座校园建筑中的三座建筑设计的特色是采用砖砌筑结构,向邻近地区的原始工业特征致敬。照片:©2105 Callison LLC

在北卡罗来纳州的温斯顿 - 塞勒姆,维克森林创新区正与韦克斯福德合作,将20世纪20年代的贝利电厂及其标志性的14层烟囱改造成混合用途的零售,合作和社区设施。“它坐落在我们刚刚完成的公园,贝利公园,我们在午夜举办电影,每日瑜伽和其他活动,让创新者走出建筑物,”Osha说。“我们正在寻找创新的方式来开发创新区,使他们能够融入环境。”

在南波士顿海滨区,由该市领导并由开发商波士顿环球投资公司资助的公私合作伙伴关系创建了地区大厅,被认为是全国第一个独立的,由城市赞助的公共创新中心。这个占地12,000平方英尺的建筑,其高耸的屋顶形状和灵巧的体积受到该地区丰富的航运历史的启发,成为新兴地区的“可见大帐篷”和创新中心,FAIA,Hacin负责人David J. Hacin说道+ Associates,项目的设计架构师。

“区议会独立是创新区的公共标志,而不是专有的,属于公司,或住在另一栋建筑内,”他说。

未来对创新地区来说是光明的

在评估创新区运动的进展时,布鲁金斯的Katz说,“显然,我们仍然处于游泳池的浅层。”他说,几乎每个美国主要城市都有机会发展创新生态系统,特别是地铁拥有强大的中央商务区,健康的市中心区以及连接两者的公交走廊。

在更好地了解创新区的动态以及城市和利益相关者(无论大小)如何调整模型并应用早期创新者的经验教训方面,还有许多工作要做。

定义创新区:3种不同的类型

1.锚定加模型。主要发现在中心城市的市中心和中城,大型综合开发项目主要围绕主要的主力机构以及参与创新商业化的相关公司,企业家和衍生公司的丰富基础。示例:Cortex,St.Louis,Mo。;匹兹堡大奥克兰;马萨诸塞州剑桥肯德尔广场;亚特兰大市中心;费城大学城。

2.重新想象的城区。经常在历史悠久的滨水区附近或沿着其发现,工业或仓库区正在经历物理和经济转型。这些地区的部分供应来自高速城市的交通通道和靠近市中心的地区,并辅以先进的研究机构和主力公司。例子:布鲁克林海军造船厂;Mission Bay,旧金山;南湖联盟,西雅图;波士顿南海滨。

3.城市化科技园。这些传统上孤立,广阔的创新领域常见于郊区和郊区,通过增加密度和注入新活动(包括零售和餐馆)进行城市化,这些活动是混合的而不是分开的。示例:北卡罗来纳州三角研究园;威斯康星州麦迪逊大学研究园;弗吉尼亚州夏洛茨维尔的UVA研究园。

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