北京商品房市场接近冰点 很多项目因为房贷无法在线签约

2020-10-28 17:09:00　来源：中国证券报

北京的商品房市场已经接近冰点，很多项目因为房贷无法上线签约

 

受限购政策影响，北京商品房交易惨淡，新房普遍滞销。许多待售房产在2017年推出定期购买政策之前就进入了市场，现在仍在出售。这些新楼盘已经有二手房上市交易，价格“倒挂”。一些房地产的销售全年都很惨淡。为了增加现金流，相关公司将项目抵押，导致新房正常网上签约失败。在其他项目中，为了吸引客户，将本应全款出售的房款做成首付分期付款，分期付款时间最多可达两年，存在违规销售的现象。

每两三个月卖一套

“项目在2016年最高点开盘，最高5.5万元/平米，当时均价也是5万元/平米。现在项目一手房卖3万元/平米，还是卖不出去。”南五环地铁附近一家房屋总公司开发的一套商住新房的销售人员王平(音)告诉记者，“当时很多销售人员辞职了，现在基本上两三个月就能卖出一套。”

据王平介绍，该项目在开园之初曾经非常受欢迎。当时征地容积率比较高，单体建筑密度比较高。前期虽然销售火爆，但限购来了，每栋楼都剩了不少房子。“一楼大概有24户。销售火爆的时候，每一层楼都卖完了，但也留下了不少房子。如果是住宅，已经清算多年。商业项目严格执行限购，一手房只能卖给公司，短时间内难以变现。”

“这个项目是精装修，也是煤气。装修也是用来住家里的。如果真的用作办公空间，可能真的需要单独装修。”一些购房者告诉记者，“我是在限购前来看房的，然后就可以以自己的名义借钱买了。我买房子不是因为觉得设计成LOFT，对年纪大的人不方便。现在价格降了一半，但只能以公司名义买，拿到全款。”

上面提到的管家说，他们现在来看房的原因是最近项目在推广，还没来得及注册公司。营业员说不用急着注册公司，先注册再网签就可以了。现阶段主要是首付和“首付”，后续手续可以一起做。

项目存在抵押

记者进一步了解到，很多商品房新房项目并没有严格要求购房人的资质，允许购房人“慢慢”注册自己的公司，这与项目已经抵押，无法正常网上签约有关。

以位于北五环的一个商品房项目为例，中国证券报记者了解到，该项目开盘时间超过5年，限购后销售并不理想。开发商为了缓解现金流压力，抵押了房产。抵押贷款将在两年后解除。

“目前认购的客户只需缴纳5万元押金，一个月内支付房价的50%。如果你有公司资质，就等着交房款，一起网上签字。如果没有公司，可以在这段时间内注册公司，合格。”上述房地产销售人员告诉记者，“外国公司也可以购买，只要是公司，注册也很方便。但因为注册公司的成本，空壳生存需要支付一定的费用，公司持有房产需要缴纳房产税。由于这些原因，许多人不能

中国证券报记者观察到，许多新房已经有二手房进入市场。这些二手房业主在购买一手住房时普遍价格较高，所以他们在上市二手房时有很强的市场预期。另外，目前北京商品房限购政策规定，二手房可以出售给有购房资格的个人。与只能卖给公司的一手商办新房相比，二手商办房子有一定的客户优势。

“当时我买新房的时候，接近每平米6万。现在开发商虽然卖3万元一平米，但我的心理价位还是6万元一平米。”一家商品房的业主方莉告诉记者，“开发商只能向公司出售每平方米3万元，但个人不能购买。我的二手房可以卖给在北京交了五年社保或者交税的个人。我不用赚钱，但我不能亏钱。我现在不急着用钱，总能遇到合适的客户。"

但是中介对这种二手房并不热心。“我们从来不主动推荐客户买这样的二手房。这种房子，不管是新房还是二手房，都需要全款购买。如果你有这笔钱，你不妨把它作为首付贷款来买房。除非你有特殊需求或者是真正用于办公目的，你可以考虑这样的房子。”位于南五环的一名总代理商告诉记者。

“此外，我们与许多开发商的商业项目没有合作，所以我们甚至不会指导新房子的客户。”上述中介告诉记者。

这种说法得到了很多开发商和销售人员的证实：“项目已经在赔钱了，不可能和中介签订合作协议。即使中介能带来增量客户，限购政策也没有关系。我们的常驻人员每卖出一套房可以拿到几百到几千元的佣金，但说到中介就不是这个数了。”

记者走访发现，由于商品房项目的高容积率，开发商的征地成本较低。虽然项目普遍滞销，但开发商对商品房征地普遍热情高涨。此外，在住宅用地招标时，许多商业和住宅用地需要一起进行配套设施建设，因此新的商品房项目并没有停止。但新开项目陆续入市，定价普遍偏低，使得限购前入市的项目难度加大。

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