数据显示,10月份全国土地市场成交量大幅下降,交易单价连续5个月下降,升水率创下7个月新低。土地拍卖现象有所增加,10月份拍卖率超过10%。
专家表示,第四季度是传统的推地高峰期,但目前资金环境紧张,房地产企业征地积极性降低。
热降
9月和10月,许多热点城市出台调控政策,全国土地市场略有降温。许多行业专家表示,随着政策的收紧,土地交易费率可能会继续下降,土地交易量和价格预计将稳步下降。
中国指数研究院数据显示,10月份全国土地市场整体供给环比增长7%,宅基地供给较上月略有增加。其中二线城市整体供应量环比增长30%以上。整体交易量环比下降6%,平均交易价格环比下降10%以上,总转账费用环比下降近20%。
费率方面,全国300个城市10月份土地平均费率为11%,较上月下降2个百分点。其中,住宅用地平均地价为13%,较上月下降2个百分点。
“10月份,土地交易的升水率降至今年3月份的水平,市场人气大幅下降。这一方面与热点城市优质地块供应明显减少有关,另一方面与“三条红线”融资规则试点实施有关。在资金吃紧的背景下,企业征地积极性明显下降,土地交易溢价下降。”克里研究中心市场研究主任马李倩说。
土地拍卖有所增加。据嘉里数据,拍卖率较上月上升至10%以上。马李倩表示,拍卖利率可能在未来几个月保持在较高水平。
慢节奏
10月份,房地产企业征地规模明显下降。中央参考所表示,在第二季度积极补仓后,第三季度调整了征地节奏,征地整体规模低于上一季度。10月份,房地产企业征地步伐再次放缓,规模明显下降。具体来说,在50家有代表性的房地产企业中,只有10家企业增加了征地金额,39家企业在10月份与前9个月的平均值相比减少了征地金额。
马指出,第三季度以来,房企整体征地步伐有所放缓,月投资额持续下降。一方面,随着年底的临近,大多数房企已经实现了增加储备的目标。另一方面,在融资监管的要求下,一些高负债的房地产企业会减少征地费用,加快销售回报,从而降低财务杠杆比率。
“只有少数优质地块会有较高的竞价热度,条件相对一般的宅基地竞价热度会下降。多渠道征地已成为房企控制土地成本的重要途径。房企为了锁定业绩,提前降低风险,会更加关注高价值地块,重点关注市场前景明确的区域。”柯睿企业研究所所长谢阳春说。
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