部分房地产企业海外融资率最高攀升至15%

临近年底，上市房地产企业的海外融资行动仍然频繁。11月以来，房地产企业海外融资规模达到55亿美元，保持了全年较高水平。从融资利率来看，近期发行境外融资的房企整体利率较高，部分房企融资利率攀升至15%左右。

记者观察到，一些房地产企业最近宣布，他们已经提前偿还了之前的贷款。对此，业内人士指出，提前还贷背后可能存在两种情况：一是公司目前现金充裕，提前归还显示出降低债务规模的决心和信心；另一种情况可能是金融机构相关房企内部评级下调，催其提前还款。所以不能盲目认为公司资金提前偿还更安全。

有些利率更高

记者观察到，近期发布海外融资计划的许多房地产企业都有较高的融资利率。有的甚至高达15%。

以景瑞控股为例，该公司于11月19日晚宣布将发行2023年到期的2.4亿美元到期票据，利率为14.5%。债券上市和交易的批准预计于2020年11月20日生效。

从融资目的来看，公司融资的主要原因是偿还到期债务和补充营运资金。港龙航空中国房地产11月26日宣布，计划发行1.5亿美元票据，票面利率13.5%，2021年到期。这些债券计划在SGX上市发行，净收益将用于现有的债务再融资和一般企业营运资本。

融资规模方面，很多公司的单笔融资规模已经达到100亿元。以首发集团为例。11月26日，据上海证券交易所披露，该公司2020年向专业投资者公开发行公司债券已被上海证券交易所接受。债券类别为小型公募，本次债券发行规模不超过100亿元(含100亿元)，其中公开发行的短期公司债券注册规模不超过40亿元(含40亿元)。扣除发行费用后，募集资金拟用于补充营运资金、偿还债务、项目投资及适用法律法规允许的其他用途。

据中原地产研究中心统计，截至11月26日，当月房地产企业发行境内债券规模达430亿元，当月境外美元债券规模升至55亿美元。10月份，房地产企业发行的海外美元债券总额为41亿美元。截至目前，11月份房地产企业境外融资规模已远远超过10月份。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，市场传言政策变化，让大量房企融资井喷。过去几个月海外资本市场的动荡，基本上封杀了内地房地产企业海外融资的可能性。对于一些房地产企业来说非常重要的海外融资明显减少，少数融资公司也面临着高价格的可能性。但随着6月份海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的企稳，融资窗口重新开启，房企大规模海外融资再次放开。

预付公司增加

值得注意的是，与上述正如火如荼地发行融资计划的房企不同，许多房企提前赎回债券、偿还债务。

11月26日，融创中国宣布将提前赎回一张2021年到期的美元票据。公告称，2019年1月15日，公司发行8.375%优先票据，本金总额6亿美元，2021年1月到期。该等票据由本公司若干现有附属公司担保，并于新加坡证券交易所有限公司上市。截至公告日期，

11月23日晚，钟君集团宣布已于赎回日赎回所有本金总额为5亿美元的2021年未偿还票据。赎回价格等于票据本金的100%，加上适用的保费和截至赎回日(含赎回日)的应计未付利息。没有尚未发行的2021年票据。该公司认为，赎回不会对其财务状况产生重大影响。赎回后，2021年票据将被取消，并于2020年12月1日营业时间结束时在香港联合交易所有限公司退市。

此前，中国恒大还多次发布提前偿还到期债务的公告。公司指出，10月13日，中国恒大提前偿还了两笔公司债，本息共计114.27亿元；10月20日，全额偿还夹层融资40亿港元；10月23日，提前赎回121.29亿港元优先票据。随着121.29亿港元优先票据的提前赎回，中国恒大已经偿还了2020年到期的债券。

对此，业内人士指出，提前还贷背后可能存在两种情况：一是公司目前现金充裕，提前归还显示出降低债务规模的决心和信心；另一种情况可能是金融机构相关房企内部评级下调，催其提前还款。所以不能盲目认为公司资金提前偿还更安全。

土地市场再次活跃起来

在经历了9月和10月的相对沉寂之后，最近土地市场再次升温。

许多地块的保险费率超过50%。11月26日，徐州市鼓楼区三块住宅小区集中出售，总建筑面积21.44万平方米，总起步价8.33亿元。经过93轮报价，徐州万军企业管理服务有限公司(万科)以每平方米5774元的底价，66.87%的升水率，中标北公交枢纽南侧A座。

最近几年一线城市频繁出售热卖地块，引发房企竞争。11月26日，广州集中出让3块，总出让面积10.94万平方米，总建筑面积35.55万平方米，总起售价448124万元。经过50轮招标，其中一块地块最终被美的地产以15.785亿元450平方米的总价拿下。底价18283元/平米，实际底价20968元/平米，升水率44.99%。

此外，以北京为代表的一线城市开始无限售地，引起市场关注。11月26日，北京市规划和自然资源委员会以55.56亿元的起拍价在石景山区挂牌出让一片商住用地。地块名称为北京市石景山区六年府综合改造A2地块开发项目1604-663、1604-667，建设用地面积10.11万平方米，土地用途为二级住宅用地、综合商业金融服务用地、基础教育用地。