长期出租公寓业主不能简单地驱逐房客

最近由于蛋壳公寓的互联网理财模式暴露出问题，资金链中断，中介躲起来，房主收不到月租费。于是一个接一个的来驱逐交了几个月甚至一整年房租的房客，一夜之间就出现了驱逐房客的恶性事件，从争吵升级为持刀相向。

这一切的罪魁祸首自然是运营商蛋壳公寓及其管理和控制者。但是在中介暂时无法负责，业主收不到房租，租客已经交了房租的背景下，我们有必要先讨论一下如何解决目前的双方矛盾。虽然在现实中，房主因拥有房屋而处于主导地位，但实际上，从法律权益和社会利益的角度来看，应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先，房主要尊重租客的权利。长期租赁公寓的基本套路其实就是转租。中介把房子租给业主，完全占有房子，然后以高价租给住户。虽然业主与中介、中介与承租人是两种相对独立的合同法律关系，但业主知道并允许中介转租。长期租赁公寓应视为三方合同法律关系。转租人的权利，即从承租人处租赁的人的权利，应得到一定程度的保障。

事实上，今年通过的民法典第719条也增加了转租人的代位求偿权。即如果租客觉得与其让房主自己开车出去买新房，不如把欠房主的房租交了，而不是中介，这样就避免了找房子搬家的麻烦，那么租客就有选择付款继续住下去的权利，同时也有要求中介承担这些重复租金的权利。而且租客代中介支付的拖欠租金标准，也要按照中介和房主原本约定的标准。房主不能要求租客按照更高的价格标准重新签订合同。

其次，如果房主驱逐房客，他至少要明确放弃，将权利转移给后续的房租。如果中介不向业主支付租金，当然是违约。房主强行收回房屋，认为是减少损失，提供救济的权利。但是，如果要收回房屋，业主最多应该向中介主张，因“折腾”造成的交易成本损失不应该继续享有收取后续租金的权利。至少，房主应该明确放弃后续租金的权利，将这一权利转让给承租人。

为了便于理解，在这个简单的例子中，中介以每月5000元的租金向业主租房，以每月6000元的租金转租给租客。中介对业主的债务是支付5000元，对租客的债务是提供房子。如果租约还剩一个月，中介不给业主一分钱，业主立即强行收回房子，业主的损失基本为零。租客的损失是双重的，即“既有房又有钱”。即使最终退给租客6000元租金，也不代表损失已经弥补。因为租客的权益不仅仅是“交几个月的房租，而不是多交”，而是在约定的期限内享有不受打扰的居住权益。对于这种居住期限的丧失，需要弥补承租人从房东那里转让的租赁权。

第三，从法益上看，租赁权是住宅的重量。长期出租公寓业主贸然驱逐房客，甚至半夜将年轻女性驱逐到街上，影响社会和谐，已经成为一种恶性社会事件。虽然房主拿不到房租，但他是无辜的。但显然租客不是违法方，也不是错方。这不是善恶之争，而是法益之间的取舍。毫无疑问，房客的居住权更接近基本人权。即使法院依法执行老赖判决确定的债务，也应尊重基本的生活权利和人身自由。

从社会成本分担的宏观角度考虑，结论是房主应该是比租客更有风险承担的主体。如果风险无法解决，现代社会法的基本任务之一就是分配风险，将风险从值得保护的主体转移到能够承担风险的主体。在长期出租公寓盛行的大城市，能租到房产的一般都是富人，甚至是租房者阶层。他们有更多的经济实力来承担损失，也有更多的能力来监控长期租赁公寓。实际上，房主选择把房子“承包”给中介，而不是直接租给租客，这就意味着房主要承担这种间接方式带来的风险。相比之下，在直接住房急剧减少的情况下，较年轻或较贫穷的租户被迫接受长期租赁公寓模式。中介怒喝后，房主相对于整体财富只损失了很少的钱，而租户不仅相对于整体财富损失了更多的钱，还损失了基本的生活秩序，这也阻碍了他们进一步为社会创造财富的潜力。