房企征地热情回升 财团已经出现

临近年底，房企征地热情回升，热点优质土地升水率再次上升。为了缓解征地资金压力，很多房地产企业采取财团征地的形式。《中国证券报》记者观察到，土地市场交易再次活跃，这与房企整体较高的年度销售目标完成率和销售收益率有关，也与热点上市土地数量和质量同步提高有关。

交易活动

据中原地产研究中心统计，到目前为止，上海、杭州、广州的土地出让金已经超过2000亿元，北京、南京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆的土地出让金已经超过1000亿元。全年重点监控的50个主要城市土地出让金达到3.75亿元，同比增长20.7%。

第四季度，以深圳为代表的一线热点的土地市场交易依然火爆。11月23日，深圳集中出让8块住宅用地，总成交价339.81亿元。这是深圳全年最大的土地出让，单日总成交额也创下历史新高。这8块地块吸引了万科、融创、金茂、保利、中海、金地、华润、招商局、法华等25家房地产企业参与竞标。最终，融创法华财团、深圳地铁、万科、凯撒、安联高速、金茂、电建、中信分别胜出。

据了解，这8个宅基地分别位于宝安区、龙华区、坪山区、光明区，总建筑面积约224万平方米，总起步价约294.42亿元，最高限制总地价约426.8亿元。除宝安区用于建造可销售的人才住房外，其余7块地块用于建造普通商品房，均以“双限双争”方式上市出售。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析，总体而言，疫情影响逐渐消退，很多地区集中出让大片热地，使得土地市场成交量持续上升。在经济全面复苏、资本相对宽松的背景下，房地产企业对土地收购的热情逐渐高涨，使得土地市场热度持续上升。从卖地的升水率来看，很多地区的土地升水率明显提高。虽然全国土地价格没有全面上涨，但一些城市的土地价格已经达到历史新高。

集中精力征地

针对房地产企业参与土地拍卖热情高涨的原因，张大伟指出，虽然疫情对房地产企业的资金链产生了很大影响，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。房企开始积极收购土地，主要是为了追求市场规模，尤其是近年来收购土地很少的很多企业。从第二季度开始，许多房地产企业判断市场将迅速稳定下来，政策刺激了房地产市场，他们的征地热情明显增加。特别是5月至10月，土地拍卖市场整体行情持续升温。此后，当地市场持续复苏，大部分城市土壤拍卖恢复到疫情前的平均水平。

一些房地产企业有明显的集中征地倾向。12月3日，济南市集中出让8块土地，总出让面积385亩，总成交额35.88亿元。最终，招商局蛇口以12.35亿元的总价拿下了奥体西路以东、林忠路以北的A、B地块和傅生区的A8地块。其中，奥体西路以东、林忠路以北的A座面积1.6万平方米，土地用途为商业金融用地，起拍价1.64亿元。奥林匹克体育西路以东、林忠路以北的乙地块面积为21300平方米

《中国证券报》记者观察到，近年底，优质地块在热点上市，这也是房地产企业主动招标的一个主要原因。12月4日，浙江省杭州市以129.8亿元在大都市区挂牌7块，其中住宅2块，商业/写字楼5块。这7个地块的总销售面积为323，300平方米(约485英亩)，总规划建筑面积为116.1万平方米，预计将于2021年1月5日进入市场。

财团的出现

除了积极参与土地招标、拍卖和挂，中国证券报记者梳理后发现，近期房企通过财团拿地的现象普遍较多。

从财团的构成来看，大部分是区域性房企和品牌房企的合作。12月8日，成都成功拍卖一片城市住宅用地。最终，成都开元金兰房地产有限公司(成都城头)、金茂西南企业管理(重庆)有限公司(金茂)以8.9亿元中标。该地块的地价为14.8%，底价为15500元/平方米，住房面积分配和移交给总体规划的比例为9%。

很多财团都获得了高地价的地块，在转让前竞争激烈。12月7日，江苏省南通市成功挂牌出让一处住宅用地。经过434轮招标，南通房地产开发集团有限公司和江苏吉豪房地产有限公司以14047元/平方米的底价和40.47%的升水率中标。

财团拿下的很多地块属于一线热点的优质地块，地块总成交金额比较高。12月4日，上海某住宅用地成功出让，最终荣信保利投资协会以人民币52.129亿元中标。地块名称为静安区中兴小区C070202单元268-01。地块东至轻轨三号线，南至轻轨三号线，西至常宝路，北至宝源路。土地用途为住宅用地，出让面积24300平方米，起拍价52.19亿元。

在这方面，许多房地产观察家告诉《中国证券报》，联合征地可以分担风险和控制成本。通过联合收购土地，可以实现资源互补，房企可以各取所需。比如有些企业在产品或销售上更有优势，一个企业负责征地，其他房地产企业是战略投资者。然而，这种征地方式也存在一些弊端。一方面，大型房屋企业联合收购土地时，首先出现的问题是谁是交易者，联合收购土地的房屋企业之间对一块地块的价格接受程度。每个房企的上限可能不一样。如何达成一致也是难点；另一方面，当项目进入销售阶段时，不同的房企对项目销售周期和阶段的控制会有所不同。有的企业希望高价卖出，获得高额利润，有的企业希望迅速扭亏为盈，抽回资金。为了利润和快速周转之间的平衡，也需要各大财团的企业协商解决。