城市群对住宅企业投资布局的“主阵地”

各房地产企业11月份的销售数据已经陆续披露。据机构统计，11月，房地产百强企业销售业绩70%以上实现同比增长，部分龙头房地产企业月销售额和销售面积实现两位数增长。

经济基础好、人口流入量大的热点城市成为销售的“主战场”，这些城市也是房企投资布局的主要阵地。有分析师认为，在当前环境下，房企会在长期需求支撑下，加大对一二线城市和核心城市群的投资。

精彩的表演

据机构统计，11月，中国恒大、中国海外发展等房地产龙头企业销售额实现两位数增长。截至11月底，100强房地产企业近80%的销售业绩超过去年同期。近60%设定年度销售目标的房地产企业完成率超过90%。

中国恒大11月实现合同销售额460.7亿元，同比增长24.3%；合同销售面积509万平方米，同比增长31.7%；前11个月累计合同销售额达到6786.6亿元，同比增长16.9%，提前完成全年销售目标6500亿元；累计合同销售面积7575.4万平方米，同比增长34.5%。中国恒大11月实现销售回报555.7亿元，前11个月累计销售回报5863.1亿元，超过去年4715亿元的总回报额。

中国海外开发11月实现销售额348.28亿元，同比增长65.2%；合同销售面积172.89万平方米，同比增长56.2%。前11个月累计合同销售额达到3209.36亿元，同比增长10.0%；合同销售面积1714.62万平方米，同比增长4.8%。

碧桂园11月份实现股权销售约571.4亿元，股权销售面积约661万平方米，同比分别下降5.00%和8.98%。

根据中国研究院的数据，前11个月，百强房企平均销售额为1128.2亿元，平均增长率为12.0%。销售超千亿的房地产企业32家，同比增长5家。

二三线城市交易活跃

根据Cree房地产研究中心的数据，11月Cree房地产研究中心监测的29个重点城市新建商品房交易面积为2801万平方米，较上月增长4%，较上年增长16%。

其中，一线城市成交面积343万平方米，较上月下降1%。据Cree房地产研究中心介绍，在城市方面，由于供应量较低，11月份北京和上海的交易面积环比下降。受深圳供应量叠加限价政策影响，部分项目售价低于市场预期，“创新”如火如荼，成交面积逐月大幅增加。

比如备受关注的深圳华润城润西一期，这个项目一期只卖出了1171套房，有9690个买家有资格选房，胜率只有12%左右。项目上贴出了“买房相当于中了500万的奖”、“万人抢房”、“众筹求创新”等字样。

11月二三线城市交易面积2457万平方米，比上个月增长4%。在Cree房地产研究中心监测的重点城市中，60%的城市11月份交易面积实现环比增长，增幅约为40%。就具体城市而言，成都以62%的环比增幅领先，Xi安以43%的环比增幅位居第二，紧随其后的是徐州、南京和常州。

据Cree房地产研究中心称，11月份成都和Xi的销售面积大幅增长，主要是由于供应增加、经济基础持续改善

11月，万科A新增开发项目16个，总建筑面积252万平方米，投资额139.19亿元。投资城市包括佛山、盐城、徐州、武汉、南京。其中，佛山股权建筑面积33.3万平方米；江苏盐城、南京总建筑面积约48万平方米，占近20%。

据Cree房地产研究中心统计，11月份50强房地产企业新收购土地面积的53%位于30个城市。今年以来，50强房地产企业收购了前10名城市的建筑面积，占总投资的25%。2018-2020年，重庆、武汉、成都、Xi、长安、长沙、杭州等城市是房地产企业50强的主要城市。随着市场的不断分化，这样的城市将牢牢占据核心地位，成为房企投资的首选城市。

惠今控股CEO陈近日表示，未来大都市区在吸引人口方面将具有一定优势，是未来新屋市场结构布局的重点区域，对区域内房企布局和市场竞争的驱动力将增强。都市圈的布局将是公司投资的重要方向。

“十四五”计划提出优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群的主导作用，建设现代都市圈。加快建设交通强国，完善综合交通通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和大都市区轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通可达性。

中国证券指出，整个“十四五”期间最大的国情是中国进入城镇化的后半期，“十四五”明确提出建设以人为本的新型城镇化。这一阶段最大的特点是城市群和都市圈的发展，以及股票房地产市场的进一步深化。

国泰君安认为，基础设施带来的人口流入将告一段落，城市群的重建将建立在连续产业链的基础上。目前，在第三次经济发展大循环中，制造业是核心动能，人口流动将跟随产业，更细化的产业分工将形成连续的产业链带，这将是重塑城市群的关键。在这种背景下，住房企业布局将发生重大转变，这将带来城市群布局的新周期。

“在‘留而不炒’和收紧融资监管的背景下，住房投资将更倾向于经济基础好、资源集聚能力强、长期需求支撑的一二线和核心城市群。”中智研究院企业研究部主任李建桥告诉《中国证券报》。