万亿级市场引发房地产分拆上市浪潮

12月9日，华润万象人寿正式登陆香港交易所，首日涨幅超过25%，收于28.00港元。此前，恒大地产、金科地产和融创地产分别于11月在港股上市。

近几年房地产行业进入股市，传统房地产开发利润率整体下降。同时，房地产行业万亿美元的市场规模引发了新的想象空间。在房地产市场不断调控的背景下，越来越多的房地产上市公司开始通过拆分房地产板块来拓展融资渠道，寻求新的业务增长点。

年内，共有13家新地产公司在港股上市

2020年以来，物业公司上市成为资本市场的新景观。根据中央参考学会的统计，年内共有13家新物业公司登陆港股，超过20家公司正准备上市。截至目前，已有34家物业公司登陆港股，3家公司进入a股。这些地产股大多是大型房地产开发企业拆分的。

业内人士认为，地产股因其稳定的现金流一直受到港股市场的青睐，普遍获得较高的估值。因此，如果上市房地产公司将股票资产单独上市，将有利于补充房地产公司的财务实力。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》，目前很多上市的房地产公司拆分物业上市，大部分都选择在港交所上市，可见2020年是地产股的上市窗口。

据中央参考所统计，截至今年12月3日，港股上市物业公司总市值达到5636亿港元，比年初增长1203%，a股上市物业公司总市值达到353亿元人民币，比年初增长21%。此外，在港股上市的物业公司平均市盈率约为35倍，远高于港股10.3倍的平均市盈率。

针对房地产上市企业逐步拆分物业管理业务寻求资本化的现象，韩毅智库分析，中国恒大、融创、合景泰富等多家房地产企业通过拆分物业管理板块上市，旨在拓宽融资渠道，优化企业杠杆。另一方面，从上市公司的融资情况来看，非房地产开发板块受到资本市场的青睐，估值较高。这从物业管理公司筹集的资金规模就可以看出来。例如，11月19日，融创中国的房地产部门融创服务在香港证券交易所上市，融资超过90亿港元。

上市公司争夺数万亿新曲目

今年以来，物业管理行业迎来了新的发展机遇。物业管理服务企业在政策支持、行业地位、市场规模、技术应用、多元化服务等方面取得突破。特别是疫情期间，物业公司在防控常态化中发挥了重要作用。

政策方面，今年10月29日，国家发改委等部门联合发文《近期扩内需促消费的工作方案》，提出“要打造智慧物业平台，推动物业服务企业与各种商业服务对接，打造线上线下生活服务圈，满足居民多样化的生活服务需求。”此外，还包括“增加社区生活服务消费”和“加大对旧城社区改造的支持力度”。

另一方面，中国房地产市场已经进入股票时代。壳牌研究院最近发布的研究报告显示，在监测的20个重点城市中，有记录的社区有15.39万个，其中5.96万个是建筑年限超过20年的老社区，占近40%。上海、济南、北京是老社区占总存量比例最高的三个城市，20年以上的老社区比例分别为61%、49%和47%。

在年代

东方证券进一步分析，由于物业服务的外部性，资本市场给了物业公司一个重估的平台。所以物业公司的上市潮并不影响其长期投资价值。行业会是一个能持续创造价值的行业，也有望体现在估值上。

华泰证券指出，上市物业管理公司在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势可能会进一步扩大。该机构认为，领先企业将以政策东风为契机，领先优势将继续扩大。

严跃进指出，随着未来更多的物业公司登陆资本市场，上市公司数量有望迎来更大突破，行业集中度将进一步提高。但他也指出，房地产上市公司分拆地产股上市后，地产股也需要关注经营状况和资本市场表现，特别是要积极开拓各种业务，增加收入来源，才能真正促进地产股的健康发展。