深圳楼市“持仓与创新”调查

“我已经在劝说退房了，你已经做好心理准备了。”一位深圳购房者在微信群里说：“比华润还严。销售说今天很多人都没过，还有几代。”

最近开业的万科竹山，正在组织购房者线下签约。根据购房者的反馈，银行严格检查资金来源。

“就像被审问一样，”另一个买家说。“集团有几个人去过签约现场，应该都知道银行的态度。一旦银行发现资金有问题，60%的首付无望。相反，有一些经验丰富的房地产投机者让银行滴水不漏。”

据悉，近日，深圳市金融系统、住房建设系统等相关部门已采取措施，严格审查资金来源和购房者数据。

冯绍文王春燕

这种现象已经从“创新”变成了“创新”

我不想为你保留它。打算自己买。华润城润西一期开盘的前一天，深圳市民张女士的表妹告诉她。为了实现30%的首付，张女士借了表姐的购房额度，认了华润城润西一期。公证和抽签结果显示，他们成功进入选房名单。令张女士吃惊的是，她的表弟食言了。

深圳的新房很受市场追捧，因为新房备案价格明显低于周边二手房，市场认为“买赚”。

以华润城润西一期为例，备案均价约为13.1万/，而根据链家的数据，周边二手房成交价格一般为17万和8万，导致差价高达5万/。即使购买最小面积100左右的公寓，一套房子的差价也是500万。

于是，去年11月，华润城润西一期引发了“代持创新”的讨论，在深圳楼市空前热烈。尤其是开发商公布了该楼盘的买家名单后，通过网络传播的“代持、造新”的案例层出不穷。有市民说“我们公司老板找了六个员工‘玩新’，谁赢了就用他们的名额去买”。

事实上，最新一轮“创新热”已经在深圳上演了半年。今年6月，位于光明金融街的法华荣宇花园一期进入市场，吸引8997人参与抽签选房，胜率仅为4.38%，创下深圳楼市史上最难的楼盘纪录。

在对急需房产的调查中，很少有“新的”

"代表持有行为的根本原因是利润驱动."深圳住房研究会常务理事陈爱谦指出，“代持”是房地产市场的个别现象，而不是普遍情况。他强调，目前深圳新房供应量在增加，房产税是后期征收的，购房者要理性看待目前的房地产市场。

其实整体来说，除了华润城润西一期等一些热点板块，其他新需要的楼盘很少“被别人取代”。比如同样位于沙井的星河荣宇三期，开盘时只卖出了85%的房子；汇源，位于光明兆邦基端，靠三级市场的“引荐”卖出；在龙华的万科北辰光，由于开发商信心不足，在开盘前就开始了“引荐”。

另一位楼市观察人士指出，“创新”热的根本原因是“限价”。之所以“代他人创造新产品”，是因为房地产销售总价过高，导致有能力的公民无力购买，合格的购房者缺乏资金。所以两者结合就是“限价”下的房地产市场行为，其本质是“无房优先”与支付总价1000万元能力的偏差。

值得注意的是，深圳楼市新一轮“限价”是从“深八条”开始的

由于“限价”，华润城三期和招商局双封成为深圳楼市第一批“新”楼盘。2018年6月，华润城三期以低于周边二手房价格的创纪录价格开盘，吸引了大量买家：6776人选择741套房，开盘9小时售罄。同时招商局双印同时开盘总价1672-6559万，吸引了167套房666名考生，甚至产生了“5000万深蹲”的说法。

招聘主管部门联合行动

“各律师事务所，请检查本所是否有律师受委托起草或见证华润城润西一期‘控股’协议。如有此类情况，请向我局法律促进科举报。”12月7日，深圳福田区司法局发布的一条消息在网上流传。

目前，“以新代新”已经引起了社会各界的关注。11月28日，新华社评论深圳楼市“新”热；11月30日，深圳市住建局局长张代表媒体表示，正在对房地产投机倒把的情况进行查处。

据了解，针对近期出现的“创造新楼市”现象，各相关主管部门已采取联合行动。据知情人士透露，金融系统一直在仔细审查购房者的资金来源。另一方面，住建部在“我深圳”APP上推出“购房诚意登记”系统，同时启动前海公证处“公证选房”小程序。

多措并举，“以创新代替创新”的热潮明显降温。据悉，309人放弃了12月8日开盘的万科菊山海的收购。一些购房者表示，一些被遗弃的购房者担心银行审查过于严格。

对此，业内人士分析，华润城润西一期后，“持有全新”的人退出，购买稀缺新房的机会刚刚增加。

律师声明

在“新生代”

双方都有风险

今年11月以来，广东华商律师事务所律师周正峰就“代理创新”接受了数十次法律风险咨询，甚至要求做“代理创新”的律师证人。

周正峰表示，双方在“代持”过程中都存在法律风险。关于实际业主的法律风险，他指出：

一是代理持有人反悔，导致代理持有人无法取得所购房产的所有权。第一种情况是双方都明确约定了举办名额的费用，但不排除“玩新”成功的后代会为别人举办人。还有一种情况是名义上的业主认为自己的名额很有价值，在重新投标成功后提出其他要求。

二是持有人私自出售、赠与或出租房屋，或者用持有的房屋清偿债务。持有人擅自出售或者赠与的，实际财产所有人可以依法行使撤销权，撤销出售或者赠与；同时主张双方恶意串通，确认买卖、赠与无效。但实际的产权人无法控制向房子借钱还债的问题。

第三，由于代理持有人的债务纠纷，代理持有人持有的财产被法院查封、拍卖、执行。根据《物权法》第九条的规定，该房屋推定为该房地产登记人所有。那么，当登记的产权人欠下外债时，债权人有权向法院申请查封该财产并拍卖执行。

此外，还有因婚姻状况变化导致财产所有人分割的情况。

至于持有人的法律风险，他认为：一是增加购房成本，影响家庭和个人购房。因为代理持有人现在用的是自己的第一笔贷款资格，婚后代理持有人家庭买房会面临高额首付。二是可能影响产权人个人信用记录。如果实际产权人资金链断裂，无法支付月供，银行会提前解除贷款合同，影响