走出“先抑后升”的市场 楼市重新活跃起来

2020年初，也许没有人想到新冠肺炎突然爆发的肺炎会拖垮整个房地产市场。疫情严重的时候，或许很少有人会预测到，年中之后，很多热点城市的楼市会从停滞走向复苏，然后过热，需要通过加码来控制，降温。

就房地产市场而言，2020年经历了一个先抑后升的过程。市场重新活跃后，商品房销售规模最终超过去年，但不同城市表现出不同的特点。同时，房企更加注重现金和负债的健康，逐步探索优质发展。

市场

疫情过后，进入持续复苏

今年年初，新冠肺炎肺炎疫情导致售楼处和中介机构关闭，楼市供求基本停止。据国家统计局年初披露，1月和2月商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%，销售金额8203亿元，下降35.9%。

随着2月中下旬复工投产的不断推进，线下销售部门和中介开始复业，商品房销售同比下滑的情况逐渐减少。据统计，自3月份以来，商品房销售面积和销售面积的同比下降一直在缩小。上半年末，累计销售面积和销售额分别下降至-8.4%和-5.4%。到8月份，商品房销售总额达到9.69万亿元，同比增长1.6%，实现由负转正。而11月份销售面积累计值恢复正增长。

最新数据显示，1-11月，国内商品房销售面积15.08亿平方米，同比增长1.3%。商品房销售额14.90万亿元，同比增长7.2%，累计平均销售价格同比增长5.8%。

从数据表现来看，今年前11个月的商品房销售情况明显好于去年同期。如果12月份保持这个势头，今年的两个数据很可能突破去年的水平。

类似于销量和销售面积，房地产开发投资也呈V型曲线。在1月和2月同比下降16.3%后，开发投资开始逐渐上升，6月累计值成功修正。截至目前，1-11月，全国房地产开发投资达到129492亿元，同比增长6.8%。

随着年底的临近，一些研究机构对今年的商品房销售持乐观态度。嘉里研究中心预测，全年销售面积和销售额将达到17.4亿平方米和17.2万亿元，同比分别增长1.5%和7.7%。壳牌研究院高级分析师潘浩表示，根据月度数据，11月份商品房销售面积为1.75亿平方米，销售额为1.73万亿元。7月以来，量价数据连续5个月刷新，商品房销量继续加快修复。

城市

交易情况明显不同

近年来，在因地制宜、城市具体政策和分类监管的指导下，国内城市根据自身实际情况制定了楼市调控政策，使得不同城市呈现出相对独立的市场状况，在一定程度上加剧了市场分化。

2020年，一线城市和部分热点二线城市交易会比较好。嘉里研究中心指出，一线城市的韧性较强，收入渠道的多样性使得居民购买力相对充裕，流失率向上波动。以广州为例，根据壳牌研究院发布的最新楼市年报，广州的一手和二手市场呈现出先抑后升的态势，并迅速从疫情的阴影中走了出来

同时，都市圈也成为影响房地产市场发展趋势的重要因素。目前交易热点的广深沪杭等城市位于长三角地区和粤港澳大湾区，产业发达，活力高，人口流入量大。中原地产首席分析师张大伟认为，近期楼市热点主要集中在华东和华南地区，一二线城市和345线城市都比较热，而在北方地区，京津冀地区正在逐渐升温。楼市的冷热程度主要取决于周边核心城市的经济发展。

住宅企业

探索高质量发展的转型

今年年初，碧桂园总裁莫斌表示，2020年，碧桂园将通过成本、产品、服务、技术四个维度提升综合竞争力，追求优质发展。

碧桂园以前是“高成交量”的典型代表，现在重视高品质开发，说明这家领先的地产公司在想办法放缓脚步。中智研究院认为，多年来，高周转模式已经成为房地产公司冲击规模、实现高利润的法宝，其显著特点是快速征地、快速启动、快速开业、快速解散。但疫情导致项目开发被迫放缓，对其不断扩大的企业布局、开盘节奏、后期销售支付都产生了很大影响。比如已经有财务问题的太和，疫情过后进一步放大，不得不找战票。

在“房无投机”的导向下，楼市调控继续，企业规模增长放缓，房企也面临新的挑战。提高质量控制速度，追求“更多的质量增长”已经成为许多住宅企业的新目标。

其中，加快现有存货的销售，注重退货金额，已经成为房地产企业的共同需求。从销售方面来说，今年最抢眼的表现是恒大，采用多轮线上销售，辅以折扣和佣金奖励。截至11月底，恒大销售额达到6786.6亿元，同比增长16.9%，提前实现年初设定的销售目标。

恒大的“鸡血”式经营，与年初定下的控制规模、减少负债的战略目标，以及下半年以来的“三条红线”和深房改制事件密切相关，引起外界对其负债和资本状况的关注。最新数据显示，恒大前11个月累计实现销售回报5863.1亿元，同比增长24.35%。

此外，通过多元化探索新的发展道路也成为住宅企业优质发展转型的起点之一。虽然探索过程和方法受到外界质疑，但碧桂园、恒大等企业仍在机器人和汽车领域不断大步前进。到目前为止，碧桂园的很多餐厅已经有餐饮机器人投入运营，各种型号的建筑机器人也出现了；恒大的恒驰汽车发布后，也有明年试产量产的消息。