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近20%的北京写字楼空置 创下近10年来的新高

2020-12-30 14:06:00 来源:中国证券报

“租赁确认的,经审查企业资质后,可在降价基础上再降价3-5美分/平方米/天。今年的下滑是前所未见的。”北京丰台区的一名上班族告诉记者。

该机构近日发布的数据显示,今年北京写字楼市场空置率继续攀升至19.4%,创下近10年来的新高;房租水平同比下降8.4%,也创下10年来新高;去污周期从2017年开始增加,现在是56.8个月,是10年来最高的。

访问期间,上述工作人员表示,“该项目目前的租金水平是2018年以来的最低水平,低于投资回报。”同时,为了尽快实现销售,各开发商采取了分拆销售、包装销售、降价促销等差异化营销策略。但整体淘汰率不高。

租金低于投资回报

“项目可用办公面积约60万平方米,现在空置约10万平方米。大部分楼层都是空置的,还有一大片办公区域是空置的。有的区域空置是因为入驻企业搬走了,有的是因为企业被小区域代替了。”上述工作人员表示,空置已久的办公区已超过一年。

朝阳区某写字楼的一位工作人员说:“今年写字楼空置面积很多,但也有很多出租的。整体来说大部分的空置都是大面积的,小面积空置了就租出去。”办公楼另一位工作人员说:“今年4、5月份,这个项目大概有十几家公司被租进了小办公区。”

高力国际近日发布的数据显示,今年北京写字楼市场空置率继续攀升至19.4%,创下近10年新高。

“北京甲级写字楼市场新的供需比例一直保持在长期比例的两倍以内。自2019年以来,供需失衡的问题一直很突出。今年受疫情影响,新增供需比增加到近5倍。”高力国际华北区董事总经理阎曲海表示。

租金同比降幅也创下新高。高力国际发布的数据显示,今年北京写字楼市场租金水平从2019年底的383元/月/平方米下降到351元/月/平方米,降幅8.4%,创10年来新高。

壳牌研究院的监测数据显示,2020年末北京代表性甲级写字楼平均净有效租金较第三季度末下降2.6%,较去年同期下降7.9%。代表性乙级写字楼的平均净有效租金较第三季度末下降2.9%,较去年同期下降4.0%。

在接受记者采访时,丰台区的上班族说:“这个项目原来的租金是6元-6.5元/m2/天,现在基本降到了5.5元/m2/天,有些楼层的租金可以低到4.5元/m2/天。现在的租金已经低于投资回报了,但至少你可以通过降价租房赚点钱。”

高力国际报告称,租户在第三季度从甲级写字楼搬到了乙级写字楼。

新磁盘的总移除量不高

在写字楼租赁市场趋冷的同时,新址也面临着销售放缓。

记者走访发现,许多新写字楼明显滞销,尤其是在非核心商业区。为了尽快实现销售,开发商采取了分拆销售、打包销售、降价促销等差异化销售策略。但是写字楼的整体销售率并不高。

以丰台区某新建办公楼为例,该建筑于2019年年中取得预售证书,目前仍在大力招商。房地产销售人员表示,房地产采用整体销售策略,一栋楼只能对应一个目标客户。根据单体建筑面积,本项目单体办公楼报价

“销售单价6万元/平米,开发商要求整体打包销售。目前有很多人有兴趣看客户,但还没有正式签约。”该常驻销售人员告诉记者,“之所以出售该套餐,是为了防止前期出售该楼盘的业主挑中该楼盘,剩下的非优质单元不好卖;另一方面,房地产的打包销售可以控制客户质量。房地产本身并不是传统意义上的核心商务区,但在区域内定位较高,希望通过套餐销售的方式引入一些优质的国企或上市公司资源。如果销售破裂,客户质量得不到很好的控制,影响客户的整体质量。”

至于解决“打包”销售淘汰率低的问题,记者从开发商处了解到,现有的销售团队需要加大营销力度,跟上潜在的目标客户。销售时间将由公司内部的销售团队决定。如果长期无法实现销售,销售团队将在内部更换。如果长期卖不出去,项目可能面临转回传统“分散”销售的局面。

中国证券报记者观察到,即使是"分散"销售的写字楼,整体销售率也不高。

以亦庄开发区某办公楼为例,该建筑以500平方米为最小单元进行划分。虽然每层都有销售,但没有一栋楼被清算。

“很多大型企业在选择写字楼时,都会优先考虑核心商务区的写字楼。除非其子公司需要在非核心区域拓展办公空间,否则会在更偏远的地方购买写字楼。受今年疫情影响,大部分企业的现金流和盈利能力都有所下降,而待售写字楼价格并没有明显下降。所以企业购买写字楼的意愿不强,导致整体写字楼偏低。”一些房地产观察家告诉者。

两头租两头卖还是继续承压

高力国际指出,2018年至2020年,北京甲级写字楼年均供应量将在100万平方米左右,预计2021年仍将有110万平方米左右的新增甲级写字楼进入市场。大量集中在市场上的新供应将加剧市场竞争,导致空置率持续上升,租金水平持续承压。

“预计明年北京市场写字楼空置率将继续上升,租金水平将进一步下调。但考虑到2022年写字楼市场的新供应量会减少,出租方和承租方的预期心态会有所调整。预计2021年底写字楼租赁市场将出现转机。”高力国际研究部主任明路告诉记者。

销售方面,壳牌研究院数据显示,今年北京写字楼销量约为97万平方米,同比增长6.4%。但从历史趋势来看,北京写字楼市场的销量近年来一直在持续下滑。今年新增批量销售供应量约144万平方米,比去年增长31.5%。去污周期从2017年开始增加,现在是56.8个月,是10年来最高的。

壳牌研究院首席分析师徐小乐认为,在市场持续的新供应下,写字楼除了相应的减租外,还可以加强与目标租户的有效对接。行业应加快数字化拥抱,打破信息壁垒,通过技术平台提高供需匹配效率。

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