有必要对银行按揭集中进行管理

自《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》年1月1日正式实施以来，各银行的房地产信贷受到制度约束。在中央经济工作会议重申“住房无投机”的方向，要求解决大城市突出的住房问题后，建立房地产贷款集中管理制度是及时和必要的。

房地产贷款集中管理制度是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例不得高于中国人民银行和中国保监会确定的相应上限。

目前，中国房地产市场总体稳定，市场参与者预计将保持稳定，但房地产市场稳定的基础仍有待巩固。一个突出的现象是，虽然近年来资本过度流向房地产行业的现象发生了显著变化，但商业银行对房地产信贷的偏好仍然很强，银行房地产贷款的风险敞口仍然相对较大。

从国际经验来看，银行房地产贷款风险敞口的持续增长可能使其资产质量容易受到房地产价格波动的影响，增加金融体系的脆弱性，并可能隐藏系统性金融风险。许多国家将控制房地产系统性风险作为宏观审慎管理的重要组成部分。

目前，我国房地产长效机制建设取得了显著成效，但少数银行机构比例过高，远超平均水平。这意味着其资产质量容易受到房地产价格波动的影响，这是一个需要密切关注的潜在风险点，需要受到制度设计的约束。

建立房地产贷款集中度管理体系，不仅可以提高金融体系的弹性和稳定性，还可以优化信贷资源的配置。目前，房地产在我国银行信贷中占有很高的比例，对实体经济的资本供给形成了“挤出”效应。在这种背景下，设定银行房地产贷款上限，将有助于银行优化信贷结构，引导金融资源从房地产向实体经济转移，特别是支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微企业、农业、农村、农民等薄弱环节的融资，促进金融、房地产和房地产经济的均衡发展。

需要明确的是，这个体系的建立并不是一个一刀切的房地产贷款方式。房地产贷款集中管理机制作为一种长效机制，并不禁止相关业务的发展。系统设计也充分评估了银行的调整压力。除了采取省级分类政策、差异化过渡期等各种制度安排外，金融管理部门还将引导超过上限的银行按年度合理分配业务调整数量，有序做好调整工作，避免“断贷退贷”。

特别是个人住房贷款，新规没有设定额度或绝对值，对普通人购房影响不大。这一次，理财部门设定了个人住房贷款余额上限要求，旨在限制银行房地产贷款占全部贷款的比例，而不是额度或绝对值，对小户型住房贷款的需求影响不大。大多数商业银行还没有触及上限，居民不用太担心申请住房贷款的影响，现有的住房贷款也不会因为这项政策而被银行提前收回。

从长远来看，一套透明、量化的管理体系将有助于市场参与者形成稳定的政策预期，有利于房地产市场稳定、健康、可持续发展。