北京严格管理长期租赁公寓:一付三

北京房屋租赁市场将迎来最严格的监管。2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局联合发文《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，进一步从限制资金池、加强租赁合同管理、建立租赁纠纷调解机制等多方面加强了对分散式长期租赁公寓企业经营活动的监管。这个《通知》也被业内评为最严格的长期租赁公寓监管政策。

《通知》提出，一方面，房屋租赁企业向承租人收取的租金金额原则上不超过三个月的租金，收取和支付租金的周期应当匹配；另一方面，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业；此外，房屋租赁企业向承租人收取的保证金通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理，收取的保证金金额不得超过一个月的租金。

中智研究院调查部副研究主任詹雪在接受采访时表示，导致长期租赁公寓问题频发的主要原因与其“长收短付”和非法使用“房租贷款”等高风险经营模式有关。北京这次发布的政策措施明确切断了长租公寓企业的高风险经营模式，与其他一般只采取租金监管措施的城市相比，北京这次的政策措施无疑更加严格。

从内容上看，限制企业的“资金池”无疑成为这项新规的核心内容。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时承认，上述三项政策主要针对租金、存款、首付资金三类资本管制。具体来说，对于租金，消除了“长收短付”的现象，有利于防止长期租赁公寓企业赚取“差价”，这也是为了规范租金的使用；对于存款，不仅规定存款只能收取一个月，还明确了存款托管的概念；至于首付资金，虽然这个政策没有打压首付贷款，但是明确规定不能直接给长期租赁公寓企业。总的来说，这三项政策更加务实，堵住了长租公寓企业的各种发展漏洞。

为进一步规范房屋租赁市场秩序，解决租赁纠纷，《通知》提出房屋租赁企业应当使用本市住房和城乡建设部门及市场监管部门制定的房屋租赁合同示范文本；房屋租赁企业应当在签订租赁或者出租房屋合同后3日内，输入合同信息(包括位置、面积、房数、价格和租赁当事人等)。)纳入北京市房屋租赁监管平台备案；房屋租赁企业出资改造租赁房屋的，应当征得房屋产权人的书面同意。房屋租赁企业提前解除合同的，应当按照合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费；此外，北京市房地产中介行业协会应建立纠纷调解机制，定期公布房屋租赁企业的投诉，调解房屋租赁企业与当事人之间的纠纷。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，北京的新政策对“资金池”和“租赁错配”有更为详细的要求，可以说是历史上最严格的长期租赁公寓监管政策，预计其他一二线城市也会效仿。