上海楼市的“暖冬”何时会燥热

马林是上海闵行区一家中介机构的负责人，他的业务区域在黄浦江闵行段滨江附近，离市区有点远。这个“安心”在上海西南安静的角落，在二手房市场的狂热下一直很热闹。

2020年中期，只有5、6万元/平米的房子涨到了11、12万元/平米，距离马林的中介机构三四公里。这背后的驱动因素在于学区稀缺。

“上海外环外罕见的高质量学区，加上即将开通的新地铁线，将通往市中心的时间缩短到了不到一个小时。所以价格很快就提高了。”马林解释道。

除了学区房的“稀缺性”，业主们也通过利益捆绑掀起了一波大浪潮。

业主通过利益联盟迅速集结。“去年年底，小区业主中有人说，小区二手房单价不允许等到每平米10万元以下的订单。虽然不是硬性要求，但是房价在飙升。结果在利益面前形成了默契。”马林告诉记者。

记者也得到了小区业主的确认，虽然细节不同。然而，即使是最强的阵营也有“异己”。“我想早点卖掉，在市区换掉，但是不敢挂下来。谁挂了你查一下就知道了。”该社区的所有者张告诉记者。

一个小区的业主也想“复制”这个模式。“虽然学区不太好，但这里有完整的学校。有11万或者12万(每平米)，有8万或者9万(每平米)，而不是现在的6万(每平米)。”业主群中有人“仗义执言”，引起了业主的赞同。因此，一个新的价格攻防联盟似乎正在形成。

“我当然希望成交，但是目前的价格不建议购买。”马林强调，这是以“朋友”的身份与记者交流。"你可以在徐汇河边买新房，每平方米11万元."

物价飞涨，对需要更换的业主未必有利。记者了解到，上海二手房市场有很强的置换需求，部分房东想卖旧房买新房，或者用更好的二手房置换。但现在上海二手房市场几乎陷入了“没房卖”的怪圈。

上海徐汇区一家房产中介的负责人朱婷(音译)告诉记者：“对于上市的房子，房东大多不愿意收取押金，只接受买家看房，并希望套牢买家，等他晃到新房或确定其他房子时再收取押金。不过，会是当时出价最高的。”

“基本上卖的差不多，一个小区可以签一两套股票。”上海浦东新区一位负责林三地区的中介说。

壳牌搜索APP的数据显示，截至1月19日，上海二手房可供出售的只有34100套。但这几个月来，上海二手房的去转换率已经达到每月3万套。

房地产的“瑕疵”难以阻挡“创新”的浪潮

记者来到一栋有“滨江”概念的新楼。房产从1月15日起审批，1月19日结束。“主装修单元160、170、180平米，第一次置业需要活期存款证明700万，第二次置业需要活期存款证明1400万。”在房地产现场，项目工作人员介绍。

几天后，该物业的认购比例约为1.2: 1。“周边设施陈旧，离地铁站较远。据说徐汇区其实正在逼近闵行区。新开楼盘集中在远离黄浦江的小区后面。所谓‘江景’基本上就是‘断河’。”售楼处，有竞聘的物业人员混入其中，小声对记者说着“科普”的“暗坑”。

但这些“缺陷”并没有阻止购房者的脚步。十多分钟，售楼处七八组买家准备好材料，前来参加抽奖。其中一位女士匆匆忙忙地冲过去扶住文件袋，一只手匆匆忙忙地在手机上打字，也许是想找人商量；一对年轻人更坚定了，手拉手，走进售楼处递交材料，然后笑着走出来，和售楼处的工作人员打招呼。记者旁边一个老阿姨说：“这么年轻，钱哪来的？”

至于资金来源，购房大军成员翟先生说：“大头是我和老婆凑的，双方老人在老家卖房子。我们夫妻在上海工作时间不长，没有多少积蓄。”

至于买房策略，翟先生是两手准备：一边参与“新购”，一边要在优质地段看二手房，从去年10月就开始准备了。不过翟先生现在感觉压力很大。“好新房没有动摇，二手房暴涨。两位老人觉得我们起步太慢，有矛盾。老房子不值钱，受不了上海房价飞涨。房子的小半已经没了。”

从去年下半年开始，上海楼市就热衷于“创新”。元旦期间，中国证券报记者走访了上海几个新建楼盘，发现2021年初上海新房市仍有“新”热，几个楼盘的认可度超过100%。一个近1000万元起步的豪华住宅项目，认可度达到44.1%，部分客户不看样板房，直接支付350万元进行认可度，筹集资金准备“造新”。

2020年12月，部分上海居民通过互联网向上海市领导反映，新屋市场火爆，建议政策偏向无房急用。2021年1月，上海市房管局回复“正在积极研究并进一步完善认定规则等相关政策法规。”

上海楼市的“暖冬”市场继续燥热。记者走访了上海多家房地产及地产代理公司，发现楼市“创新”，二手房市场气氛紧张，甚至有业主抱团提价。业内人士指出，价格“暴涨”或成为成交量的“杀手”，没有市场价或加速的情况，在疯狂游戏出现破发时，房子会回归到应有的属性。

一线城市普遍回暖

面对上海楼市的“暖冬”，上海中原地产市场分析师卢文喜表示，市场表现确实好于预期，很多100%以上的项目获批。然而，过热是不可持续的。近日，央行财政司司长重申“禁止炒房”，加上信贷调控，交易压力将逐步显现。此外，1月和2月是传统的淡季，房企会有一些新居。

今年以来，上海一手房市场成交量连续回落。据上海中原地产数据显示，1月4日至1月10日上海新建商品住宅成交面积23.7万平方米，环比减少36%；1月11日至1月17日上海新建商品住宅成交面积16.9万平方米，环比减少28.8%。

“另外，上海二手房市场已经过热，继续升温可能性不大，预计1月成交量会下降，但市场热度短期仍会惯性延续，价格不一定会降下来。1-2月上海二手房市场可能进入僵持、博弈阶段。”卢文曦说。

从其他一线城市看，楼市纷纷上演回暖行情。

1月15日，国家统计局发布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

中原地产首席分析师张大伟表示，2020年，楼市7至8月冲高后，四季度整体涨幅放缓。但12月份在二三线城市房价基本稳定的情况下，一线城市出现明显的翘尾现象，4个一线城市二手房价格上涨明显加快。“预计2021年一季度房价继续上涨的趋势会延续，而调控政策趋紧有望平稳市场。”