新房销售增速继续放缓 新建筑面积很低

记者东田

据TF Securities监测，上周全国36个主要城市一手房成交3.84万套，环比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一线、二线、三线城市交易量分别下降23.25%、8.58%、14.83%。根据房企近期披露的6月销售简报，不少房企6月销售增速明显放缓。此外，根据房企披露的开工和竣工数据，部分房企竣工面积处于较高水平，而新开工面积处于较低水平。

新房销售放缓

部分房地产企业6月销售业绩明显下滑。根据新城控股披露的6月份经营简报，6月份，公司实现合同销售总额约230.25亿元，同比下降11.67%；销售面积约183.16万平方米，同比下降18%。

根据下半年销售预测，《TF证券研究报告》显示，整体来看，70个大中城市商品房销售价格涨幅呈现稳中有升的趋势。下半年，随着信贷政策持续收紧，房价涨幅有望进一步放缓，楼市将进入新的调整阶段。

根据上市地产公司的投资逻辑，《华创证券研究报告》显示，看好房地产行业发展潜力，“三条红线”、贷款集中度管理、集中供地新规全面推动行业加速进入运营驱动时代，有望提升行业门槛，减少内耗，有利于行业集中度和盈利能力的提升。从杠杆主导向运营主导的转变，也将减少周期波动，有助于行业健康可持续发展。目前，房地产处于估值和地位的历史底部，优质房企存在较大的重估空间。

完工区域处于高水平

国家统计局数据显示，1-6月，房地产开发企业完成房屋面积36481万平方米，同比增长25.7%。其中，竣工住宅面积26254万平方米，同比增长27%。

根据房企披露的开工和竣工数据，部分房企竣工面积处于较高水平，而新开工面积处于较低水平。

绿地控股近日披露的2021年第二季度房地产经营情况简报显示，2021年4-6月，公司完成新增建筑面积445万平方米，同比下降50.4%，完成备案面积767万平方米，同比增长69.1%。2021年1-6月，公司完成新增建筑面积983.6万平方米，同比下降39.8%，完成备案面积1037.4万平方米，同比增长72.4%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，国内贷款首次出现负增长，销售回款增速持续收窄。从6月份开始，国内贷款的降幅从-7.2%扩大到-16.1%；占销售回报40%左右的按揭贷款首次出现3.1%的负增长，说明今年房地产的资金有所收紧，这在开发商层面体现得很明显。上半年新开工面积增速由一季度的28.2%快速收窄至上半年的3.8%。尽管受到基数效用的影响，开发商减缓新建筑的趋势出现了。

整个链条在高位回落

李说，新建面积增速连续三个月下降，新建住宅面积降幅从5月份的2.9%扩大到3.4%，征地面积连续四个月下降。但由于2018-2020年商品房销售一直处于高位运行，2020年商品房销售达到年内高点，今年也是竣工高峰期。因此，发展投资增长的韧性是相当充分的

展望下半年及未来，李指出，房地产竣工高峰期持续，建筑安装工程保持蓬勃发展态势，抵消了新开工影响和征地增速收窄。预计全年开发投资可能继续回落，但仍有望保持两位数增长，这也是房地产调控基调不会放松的重要原因之一。当然，目前地方财政收入增速已降至近年来的低点，促进国内经济循环和“扩大内需”的基础设施投资和公共服务支出相对较大，对楼市稳定有较强需求。

东方证券研究报告显示，根据统计局的统计数据，6月份销售增速持续回落，与此前判断当前景气周期一直运行在高点附近一致。展望下半年，三四线市场韧性较强，行业实际利润率可能高于市场悲观预期。同时，在市场和融资的双重压力下，行业的清仓可能会加速，龙头房企的利润率也在逐步放开，催生一轮估值修复市场。产业链上，新开工回落、竣工提速趋势不变，增长较快、消费属性较强的物业管理行业乐观。