探索深圳楼市:指导价下 买房人首付压力倍增 7月 二手

记者谢伟见习记者李伟

深圳建立二手房参考价发布机制已经半年多了，深圳二手房市场明显降温。国家统计局8月16日发布的数据显示，今年7月深圳二手住宅销售价格指数下降0.4%，自5月份以来第三个月下降；与去年同期7%的增幅相比，同比增幅较6月下降1.7个百分点。

与小幅调价不同的是，二手房成交量先大幅下行。深圳市规划和自然资源局数据显示，7月深圳二手房成交2557套，连续4个月下跌，创近17个月新低，同比跌幅超过80%。

在指导价下，首付压力倍增

二手房价格已经下跌

今年2月8日，深圳宣布建立二手房成交参考价格发布机制。此后，深圳3595个住宅小区迎来了官方参考成交价格。当实际成交价格高于官方参考成交价格时，购房者可以使用的杠杆率降低，购房首付增加。

8月16日下午，记者《证券日报》随机走访了深圳福田区多家中介门店。在中介向记者展示的房管后台界面中，每套房屋有两种价格，一种是官方参考价，另一种是业主报价，后者普遍高于前者。

“现在指导价和车主价有区别。中介网站上只会显示指导价。一般业主价格会比指导价高100万元到150万元。”Q王芳的中介莱文(化名)告诉记者，房子不好卖的原因之一是指导价出来后，买家无法补足首付，购房周期加长。

莱文给记者算了一笔账。一套约64平方米的房子，官方参考成交价约400万元，业主报价约580万元，按照30%的首付计算，不考虑相关税费。目前客户按照指导价只能从银行贷款280万元，所需首付高达300万元，占业主报价的50%以上；在指导价出台之前，客户首付只需要174万元。

“如果没有指导价，这类房子很快就会卖出去，但有了指导价，买房人的首付压力就会增加。当然，价格比以前更容易谈了一点，也或多或少下降了一点。总的来说，目前的市场是买方市场。如果你想买房，可以慢慢谈。”莱文说，目前中介业务比较困难，卖房时间也比以前长。

长期在深圳宝安区工作的中介张聪(化名)告诉记者，深圳二手房价格的走势是比较确定的。以前深圳房价是涨有跌，现在是涨有跌。普通买家是买涨不买跌，所以市场预期比较悲观。

国家统计局数据显示，7月深圳二手房销售价格指数环比下降0.4%，连续第三个月下降。此外，7月深圳90平方米及以下二手住宅价格指数环比下降0.7%，在70个大中城市中排名第一；90平方米至144平方米和144平方米以上二手房价格指数环比分别下降0.1%。

“深圳二手房市场目前面临各种约束，包括房屋购买资格审查和各种违规操作的管控，趋势符合预期。从买家的心态来看，必然会关注目前的降温趋势，然后会出现观望的情况

这一交易量已经处于历史低点。据《证券日报》记者统计，自2011年10月有统计数据以来，近10年深圳二手房月均成交量不足2557套的情况只有8次，大部分受春节影响。最近的一次要追溯到2020年2月，当时受春节和新冠肺炎疫情影响，单月仍售出1667套。

与去年7月13407套的成交量相比，今年7月深圳二手房成交量下降了80.93%。去年7月，深圳发布“715”新政，提高了买房门槛。很多买家在政策出台前就在网上签约了。所以7月份的交易量比较大。“715”政策出台后，去年8-12月深圳二手房月均成交量为7573.2套，仍远高于今年7月的2577套。目前，深圳二手房市场的惨淡可见一斑。

深圳市房地产中介协会(以下简称“深圳房协”)在周报中悲观预测，8月份网上签约二手房数量很难超过3000套。在低迷的市场中，二手房中介首当其冲。深圳市房协公布的数据显示，截至今年7月1日，深圳市星级员工45458人，较去年底的47840人减少2382人；深圳现有备案机构3026家，其中上半年新增248家，环比下降30%，同比下降34%。

在买方市场下，房产中介的态度更低。李女士最近在深圳罗湖开了一套公寓，她告诉记者《证券日报》:“我买这套公寓的时候，预算其实并不高。中介更加敬业，愿意帮助降低价格。”

展望未来，严跃进认为，量的下降会导致价格的下降，未来深圳二手房市场的降温趋势还会持续，甚至有可能传导到价格更强的学区。