全球房地产“高烧”不退 引发关注

受欧洲、美国、加拿大及部分亚太地区房地产市场影响，2021年一季度全球房地产价格强势上涨。造成当前房地产市场“高温”的主要因素是持续的低利率政策和前所未有的宽松货币政策环境，以及政府大规模财政刺激政策带来的额外收入。然而，支撑前所未有的繁荣基本面的泡沫和不稳定的存在，正日益成为各国监管机构的担忧。主要发达经济体的央行无疑面临着如何控制空前繁荣的房地产市场的问题，而疫情加剧了这一问题。

在全球房地产指南网站发布的最新市场报告中，“前所未有的繁荣”反映了全球主要经济体房地产行业的乐观景象。在这种乐观景象的背后，大多数国家的监管部门都面临着既要保持经济增长，又要规避金融风险的困境。

市场报告显示，受欧洲、美国、加拿大及部分亚太地区房地产市场影响，2021年第一季度全球房地产价格强劲上涨。

从增量来看，今年一季度，在低利率环境和宽松货币政策的影响下，全球57个主要房地产市场中，有43个经历了实际房价的持续上涨。如果不扣除通胀，50个主要房地产市场的价格将继续上涨，而只有7个市场将下跌。

从上升趋势来看，大多数经济体的房地产市场与去年同期相比都有显著增长。在房地产价格上涨的43个经济体中，有29个经济体的房地产市场呈现快速增长态势，增速在5.21%至28.7%之间；14个经济体的房地产价格增长率保持在0.14%至4.03%之间。

北美房地产价格继续高速增长。在美国，经季节性调整的S&P/凯斯-席勒房价指数第一季度上涨10.28%；联邦住房金融局公布的季度调整后房价指数也上涨了10.54%，为有记录以来的最高年增长率。低利率环境和大规模政府刺激计划产生的住房需求和建筑活动是推高房价的关键因素。考虑到去年基数较低，一季度美国独栋住宅销量较去年同期增长48.3%；与去年同期相比，开工新房数量增长了67.3%，竣工新房数量也增长了21.7%。根据美国住宅建筑商协会的数据，美国住宅建筑商的信心指数最近一直保持在较高水平。在加拿大，由于经济前景改善后需求强劲增长，一季度11个主要城市房地产价格同比增长8.39%，明显高于去年同期2.92%的增速；加拿大房地产协会一季度数据显示，住宅地产实际销量较去年同期增长256%。

今年一季度欧洲房地产升温趋势进一步加强。26个欧洲国家中有23个国家保持了房地产价格增长的趋势，全球房地产价格增长最高的4个国家都在欧洲，分别是增长28.7%的黑山、增长14.38%的斯洛伐克、增长13.59%的土耳其和增长11.28%的瑞典。值得注意的是，受住宅地产需求上升、低利率环境、家庭财务状况良好、城镇化发展等因素影响，德国一季度公寓均价上涨9.59%，近6年保持持续上涨趋势。英国房地产价格也保持了5.33%的高增长率，一季度房地产交易也录得54.6%的年增长率。

亚太地区的房地产价格增长强劲。其中，新西兰的房地产价格增长率最高。一季度房价中位数上涨22.39%，明显高于去年一季度的10.87%。新西兰以外，澳大利亚

鉴于疫情对实体经济的影响尚未消退时，全球主要房地产市场空前繁荣，牛津经济研究院认为，与长期趋势相比，发达经济体的房地产价值被高估了约10%。上述泡沫是否会引发新一轮危机，成为各方关注的焦点。

从根源上看，造成世界主要国家房地产市场高温的主要因素有两个：一是持续的低利率政策和前所未有的宽松货币政策环境为房价上涨提供了支撑。与租金和其他投资相比，较低的借贷成本使房地产成为更受青睐的投资目标。二是政府大规模财政刺激政策带来的额外收入。新冠肺炎爆发以来，社会控制和封锁限制了家庭支出。政府财政支持产生的额外收入促使家庭部门向房地产市场分配更多资金。

因此，支撑全球房地产繁荣的基础是不可持续的，后续市场的发展很大程度上取决于政策变量，这已成为部分投资者和政策制定者对当前房地产市场的主要担忧。

多数研究机构认为，与2008年国际金融危机前相比，家庭部门和金融机构的资产负债均有明显改善。抵押贷款的增长主要由财务状况良好的人推动，大多数发达国家的家庭负债低于国际金融危机前。因此，即使泡沫破裂，金融危机期间违约和抛售潮的可能性也很低，这将导致更大的系统性风险。

然而，支持前所未有的繁荣基本面的泡沫和不稳定的存在正日益成为各国监管机构的担忧。

一方面，“首套房”门槛的不断上升成为各方关注的焦点。美联储主席鲍威尔近日表示，尽管房地产市场的繁荣不是由鲁莽和不负责任的贷款造成的，但让入门级购房者更难进入住房市场是一个严重的问题。

另一方面，投机泡沫破裂对家庭部门的不均衡影响也成为各方关注的另一个焦点。目前，自住需求和投机性购房仍是增长的强劲动力。房地产市场的繁荣也带来了大量家庭账面财富的快速增加。考虑到房地产比其他资产价格波动对家庭板块的影响要严重得多，如果房地产市场价格受政策环境影响大幅波动，家庭板块的财富效应会明显萎缩，可能会通过消费和投资扩散到其他经济领域。

更令各方担忧的是，美联储已经如各方预测的那样退出了资产购买计划

的进程中，由于房地产市场的繁荣，首先削减抵押支持贷款（MBS）资产购买量成为各方预计的大概率事件。而由此引发的缩表震荡可能更为集中地体现在当前火热的房地产市场。

因此，摆在主要发达经济体央行面前的无疑是一道被疫情加剧的难题——如何驾驭空前繁荣的房地产市场。如果任其走热，房地产市场很有可能变成不可持续的繁荣，并最终导致经济活动逆转。如果刺激措施的撤回速度过慢，可能会使房地产进一步膨胀，并加剧对金融稳定的担忧。如果撤回太早或者监管过强意味着扰乱市场并降低房地产价格，进而威胁到各国的经济复苏势头。