上海商业地产租赁需求复苏；物流和另类资产投资受到青睐

随着新冠肺炎疫情的有效控制，上海房地产市场的需求逐步得到改善。仲量联行华东区董事总经理吴表示：“随着国内商业活动基本恢复正常，企业对租赁决策的信心有所增强，这让我们看到，第三季度上海多行业商业房地产租赁需求大幅反弹。”

写字楼租赁需求增加，企业为了节约成本，仍然注重续签合同或搬迁。在零售物业方面，汽车展厅、生活博物馆、美容收藏店的扩建需求支撑了租赁需求的恢复。在物流地产方面，传统和新兴租赁需求仍然强劲。在住房市场，随着今年大量新供应不断进入市场和限价政策略有放松，改善后的需求积极进入市场，整体市场成交量继续回升。投资市场继续放缓，但投资者对投资替代资产越来越感兴趣。

甲级办公楼

非中心商业区推动租赁需求回升。第三季度，上海非中心商务区净吸收15.6万平方米，明显高于第二季度的8.6万平方米和第一季度的负3.3万平方米。中央商务区净吸纳量在过去两个季度录得负值后，第三季度净吸纳量首次回到正值，达到6200平方米。仲量联行中国区商业房地产总监张静表示：“随着新冠肺炎疫情的有效控制，企业对租赁决策的信心逐渐增强。在租赁恢复的同时，由于疫情对业务的影响以及市场上大量节约成本的可选物业，很多企业仍然采取保守的租赁策略，但国内证券公司和律师事务所的租赁需求继续保持活跃，从技术上来说。新媒体和医药行业的租赁需求也在持续增长。"

第三季度，完成了4个新项目，总供应量为43.1万平方米。位于中央商务区的上海长宁国际发展广场第三季度竣工，总建筑面积12.2万平方米。非中心商务区已完成3个新项目，总建筑面积30.9万平方米。新增供应量使CBD空置率环比上升1.5个百分点，至12.1%。在非中心商业区，尽管有更多的新供应，但对节约成本的稳定需求仅使空置率略微上升了0.8个百分点，达到31%。

为了留住考虑搬到非CBD的租户，CBD业主在续约方面变得更加灵活，CBD租金环比下降2.1%。非中心商业区的租金环比下降2.6%，但租金降幅比上一季度缩小1.2个百分点。一些业主提供定制装修等激励措施，以鼓励搬迁和节省租户的资本支出。

产业园区

科技、新媒体、医疗行业继续推动园区租赁需求。第三季度没有新项目进入市场，前几个季度完成的项目很快被淘汰。第三季度，核心工业园区净吸纳量达到20.4万平方米。科技新媒体产业及其上下游企业持续扩张。新冠肺炎疫情爆发后，生物医药行业受到更多关注，生物医药公司的租赁需求逐渐增加。比如在鼎药业在张江总部园区租了大片。工业园区整体租金保持稳定，环比仅下降0.5%至每天每平方米4.4元。

零售物业

消费的持续复苏增强了零售商扩大商店的信心。第三季度，上海零售物业净吸纳量回到21000平方米。由于国际旅行限制，奢侈品消费持续回暖，上海奢侈品销售业绩强劲反弹。从7月份开始，有序开放

第三季度末，上海广场完成改造，重新出现在淮海路。由于投资促进进展缓慢，位于非核心地区的四个未来项目已推迟到明年开放。在核心商务区，随着疫情影响减弱，租房需求开始回升，业主积极进行租户调整。核心商务区空置率从上一季度的12.5%降至11.8%。然而，在非核心商业区，高市场存量和相对缓慢的租赁进度导致空置率从11.4%略微上升至11.6%。

中高端商场成交量持续回升，业主信心和品牌租赁能力稳步提升。核心商务区零售物业一楼租金稳定在48.6元/平方米/天，较上月增长0.2%。尽管一些社区购物中心表现突出，但非核心商业区一楼租金仍同比下降1.9%，至每平方米每天18.9元，主要是由于非核心商业区空置率上升和投资进度缓慢给业主带来的压力。

物流地产

物流地产净吸纳强劲反弹。在第二季度录得负值后，第三季度净吸收量达到19.7010万平方米，创下2018年第二季度以来的新高。仲量联行中国工业房地产部供应链与物流房地产总监黄辉表示：“第二季度及之前完成的项目在租赁方面取得了巨大进展。国内外第三方物流制造业的租赁需求特别旺盛。对新租赁的需求仍然强劲，制药公司、新兴电子商务公司和冷链运营商都有租赁交易。一些租户正积极为年底的网上购物热潮进行短期租赁。”

第三季度，三个新项目进入市场，即卫龙金山物流园区、金山宋立停森林物流园区和灵胜青浦物流园区。尽管租赁前新增供应有限，但强劲的租赁需求将平均空置率从7.5%降至7.3%。第三季度房租环比上涨0.3个百分点，增速放缓。为了保证入住率，业主降低了租金增长预期。

住宅

供应量推动上海一手住宅市场继续回暖。第三季度整体市场成交额约300万平方米，较上月增长21.8%，较上年增长35.4%。今年限价政策略有松动，改善后的需求积极入市，市场整体热度上升。高端住宅市场也有不错的销售势头，尤其是一些配套设施完善或者学区资源丰富的新项目，在市场上火爆，开盘第一天就售罄。第三季度，高端住宅成交量为815套，比上季度下降33.3%，主要是由于新供应量减少。

第三季度，整体市场再次迎来供应高峰。随着限价的小幅松动和交易的稳步回升，开发商继续加快推进。整体市场迎来约280万平方米的新供应量，较上月增长31.0%。高端住宅市场供应放缓。第三季度，四个新项目共推出447套住宅，较上月下降72.1%。新项目实现了更高的备案价格，推动高端一手价格环比上涨0.3%，至每平方米120，281元。

随着住宅销售的持续复苏，我们预计2020年的整体营业额将超过2019年。第四季度一手价格可能会继续小幅上涨。最近上海放宽了对四所高校应届毕业生的落户政策，预计未来几年新购买家需求将会增加。此外，监管部门出台了新的“三条红线”融资规定，控制开发商的生息债务增长，预计未来开发商将继续减少债务。在这种影响下，预计未来开发商将继续积极推回资金，而拿地将更加谨慎。

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此外，由于经济不确定性和对写字楼未来供应量的考虑，机构投资者正在寻找写字楼以外的资产类别。其中，数据中心、物流、房地产、工业热门，交易总额达27亿元，占第三季度交易总额的18.6%。

展望2020年第四季度，我们预计投资者情绪和交易量将保持相对较低水平。仲量联行中国与华东投资部总监叶表示：“物流房地产行业继续显示出强劲的基本面，预计未来将保持弹性。此外，替代资产因其优异的回报，成为许多投资机构值得关注的投资选择。我们预计投资者将通过分散投资组合来降低风险，特别是通过增加对物流房地产和替代资产的投资。”