深圳楼市“持仓与创新”调查
“我已经在劝说退房了,你已经做好心理准备了。”一位深圳购房者在微信群里说:“比华润还严。销售说今天很多人都没过,还有几代。”
最近开业的万科竹山,正在组织购房者线下签约。根据购房者的反馈,银行严格检查资金来源。
“就像被审问一样,”另一个买家说。“集团有几个人去过签约现场,应该都知道银行的态度。一旦银行发现资金有问题,60%的首付无望。相反,有一些经验丰富的房地产投机者让银行滴水不漏。”
据悉,近日,深圳市金融系统、住房建设系统等相关部门已采取措施,严格审查资金来源和购房者数据。
冯绍文王春燕
这种现象已经从“创新”变成了“创新”
我不想为你保留它。打算自己买。华润城润西一期开盘的前一天,深圳市民张女士的表妹告诉她。为了实现30%的首付,张女士借了表姐的购房额度,认了华润城润西一期。公证和抽签结果显示,他们成功进入选房名单。令张女士吃惊的是,她的表弟食言了。
深圳的新房很受市场追捧,因为新房备案价格明显低于周边二手房,市场认为“买赚”。
以华润城润西一期为例,备案均价约为13.1万/,而根据链家的数据,周边二手房成交价格一般为17万和8万,导致差价高达5万/。即使购买最小面积100左右的公寓,一套房子的差价也是500万。
于是,去年11月,华润城润西一期引发了“代持创新”的讨论,在深圳楼市空前热烈。尤其是开发商公布了该楼盘的买家名单后,通过网络传播的“代持、造新”的案例层出不穷。有市民说“我们公司老板找了六个员工‘玩新’,谁赢了就用他们的名额去买”。
事实上,最新一轮“创新热”已经在深圳上演了半年。今年6月,位于光明金融街的法华荣宇花园一期进入市场,吸引8997人参与抽签选房,胜率仅为4.38%,创下深圳楼市史上最难的楼盘纪录。
在对急需房产的调查中,很少有“新的”
"代表持有行为的根本原因是利润驱动."深圳住房研究会常务理事陈爱谦指出,“代持”是房地产市场的个别现象,而不是普遍情况。他强调,目前深圳新房供应量在增加,房产税是后期征收的,购房者要理性看待目前的房地产市场。
其实整体来说,除了华润城润西一期等一些热点板块,其他新需要的楼盘很少“被别人取代”。比如同样位于沙井的星河荣宇三期,开盘时只卖出了85%的房子;汇源,位于光明兆邦基端,靠三级市场的“引荐”卖出;在龙华的万科北辰光,由于开发商信心不足,在开盘前就开始了“引荐”。
另一位楼市观察人士指出,“创新”热的根本原因是“限价”。之所以“代他人创造新产品”,是因为房地产销售总价过高,导致有能力的公民无力购买,合格的购房者缺乏资金。所以两者结合就是“限价”下的房地产市场行为,其本质是“无房优先”与支付总价1000万元能力的偏差。
值得注意的是,深圳楼市新一轮“限价”是从“深八条”开始的
由于“限价”,华润城三期和招商局双封成为深圳楼市第一批“新”楼盘。2018年6月,华润城三期以低于周边二手房价格的创纪录价格开盘,吸引了大量买家:6776人选择741套房,开盘9小时售罄。同时招商局双印同时开盘总价1672-6559万,吸引了167套房666名考生,甚至产生了“5000万深蹲”的说法。
招聘主管部门联合行动
“各律师事务所,请检查本所是否有律师受委托起草或见证华润城润西一期‘控股’协议。如有此类情况,请向我局法律促进科举报。”12月7日,深圳福田区司法局发布的一条消息在网上流传。
目前,“以新代新”已经引起了社会各界的关注。11月28日,新华社评论深圳楼市“新”热;11月30日,深圳市住建局局长张代表媒体表示,正在对房地产投机倒把的情况进行查处。
据了解,针对近期出现的“创造新楼市”现象,各相关主管部门已采取联合行动。据知情人士透露,金融系统一直在仔细审查购房者的资金来源。另一方面,住建部在“我深圳”APP上推出“购房诚意登记”系统,同时启动前海公证处“公证选房”小程序。
多措并举,“以创新代替创新”的热潮明显降温。据悉,309人放弃了12月8日开盘的万科菊山海的收购。一些购房者表示,一些被遗弃的购房者担心银行审查过于严格。
对此,业内人士分析,华润城润西一期后,“持有全新”的人退出,购买稀缺新房的机会刚刚增加。
律师声明
在“新生代”
双方都有风险
今年11月以来,广东华商律师事务所律师周正峰就“代理创新”接受了数十次法律风险咨询,甚至要求做“代理创新”的律师证人。
周正峰表示,双方在“代持”过程中都存在法律风险。关于实际业主的法律风险,他指出:
一是代理持有人反悔,导致代理持有人无法取得所购房产的所有权。第一种情况是双方都明确约定了举办名额的费用,但不排除“玩新”成功的后代会为别人举办人。还有一种情况是名义上的业主认为自己的名额很有价值,在重新投标成功后提出其他要求。
二是持有人私自出售、赠与或出租房屋,或者用持有的房屋清偿债务。持有人擅自出售或者赠与的,实际财产所有人可以依法行使撤销权,撤销出售或者赠与;同时主张双方恶意串通,确认买卖、赠与无效。但实际的产权人无法控制向房子借钱还债的问题。
第三,由于代理持有人的债务纠纷,代理持有人持有的财产被法院查封、拍卖、执行。根据《物权法》第九条的规定,该房屋推定为该房地产登记人所有。那么,当登记的产权人欠下外债时,债权人有权向法院申请查封该财产并拍卖执行。
此外,还有因婚姻状况变化导致财产所有人分割的情况。
至于持有人的法律风险,他认为:一是增加购房成本,影响家庭和个人购房。因为代理持有人现在用的是自己的第一笔贷款资格,婚后代理持有人家庭买房会面临高额首付。二是可能影响产权人个人信用记录。如果实际产权人资金链断裂,无法支付月供,银行会提前解除贷款合同,影响
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