海外房地产价格坚挺 成熟市场租金回报较高

2020-12-16 13:54:00　来源：中国证券报

近日获悉，今年以来，德国、澳大利亚、印度、墨西哥、美国等国家房价涨幅居前，年涨幅超过5%。相比之下，以日本为代表的一些国家房价同比大幅下跌。

很多参与海外房地产的机构预测，2021年海外房地产有望保持强势，日本房地产有望在举办奥运会的刺激下扭转2020年的下滑趋势。租金回报率方面，很多欧美国家的海外物业租金维持在4%至8%之间，但海外购置税税率相对较高。

房价普遍上涨

“2020年，海外房地产会有不同的起伏。监测数据显示，今年德国房价上涨6.6%，澳大利亚上涨6.2%，印度上涨5.8%，墨西哥上涨5.8%，美国上涨5.7%，法国上涨5.5%。疫情期间，这些国家出台了量化宽松等政策，房价大幅上涨。”经济学家马光远在分析2020年国际房价趋势时表示。

“房地产市场作为经济的压舱石和稳定器，适合大多数国家。从历史经验来看，每当出现大的危机，楼市都不会差。全球房地产市场预计将延续繁荣周期。”许多房地产业内人士告诉记者。

需要指出的是，2020年，日本作为为数不多的发达国家之一，在很多房产中介眼中已经形成了价值萧条。

“日本举办奥运会的进展受疫情影响。随着明年奥运会的举办，以东京为代表的许多竞赛区的市容和基础设施都将得到很大的改善。此外，在2020年大多数发达国家房地产市场普遍上涨的背景下，日本出现了下跌，价值较低。预计2021年日本楼市会有复苏迹象，会有更好的表现机会。”一些海外房地产销售人员向记者指出。

租金回报率更高

“欧美等发达国家的租金回报率一般可以达到4%以上，有些地区甚至可以达到8%。海外房产一般分为公寓和别墅，公寓出租率较高。”海外房地产投资专职代理人宋岳(化名)告诉记者：“这种房子通常在分割后出租给留学生，不会被他们自己占用。即使没有截止点，发达国家的租金回报率也普遍较高。高租金已成为许多投资客户购买海外房产的主要驱动力。”

宋岳介绍说，为了防止海外资金投机本地房地产，许多国家对非居民购买海外房地产实施了更严格的控制。主要表现在购买、销售和持有环节都需要缴纳较高的税费。

“和加拿大的房地产一样，非加拿大买家在购买时需要支付高达15%的税，交易成本非常高。另外，国外房产基本上是永久产权，拥有房产也需要缴纳更高的税费。尤其是很多发达国家，前期都经历过房地产泡沫。为了防止房地产投机，这些国家出台了一系列控制措施。比如他们持有房产需要缴纳一定的房产税，出售时按照房屋总价缴纳一定比例的税费。”宋岳向记者解释道。

受疫情影响

“从交易比例来看，无论是欧美等发达国家还是其他房价低的国家，海外房产买家的比例都很低。除了移民目的，购房者主要是为子女读书或者单纯分散投资的人。各个国家的房地产交易主要是本地需要，海外购买产生的需求只是一小部分。受今年疫情影响，出国看房人数锐减，购房人

“有的房子是中介自持的，中介对这样的房子有一定的控制能力。但很多房子是面向全球市场的，性价比高的房子基本都是本地消化的。”李小梅介绍，“从购买过程来看，需要通过律师事务所等机构开立境外银行账户，然后兑换成外币，逐步转入境外银行账户。这些步骤中的调解无关紧要。中介只确认外币什么时候可以转到中介的监管账户或者开发商的指定账户，然后收取中介费过户。”

诸葛房产研究公司的分析师陈晓告诉记者，海外房地产购买通常是通过中介渠道或直接从当地开发商手中进行的。从往年来看，购买海外房地产的主要国家集中在美国、欧洲和澳大利亚的一些国家。受今年疫情影响，购房者海外购房热情下降，投资热情降温。一方面，海外疫情控制仍存在很大的不确定性；另一方面，出国航班目前受到限制，这阻碍了房地产的海外购买。

专业人士指出，海外房地产的购房政策和相关法律法规存在很多盲点，产权和资金保障存在风险，可能会出现一些经济纠纷。外汇管制也会对海外购买房地产产生一定的影响。外汇管制严格的情况下，意味着海外购买的资金筹集难度更大。

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