长期租赁公寓企业频频陷入“爆雷”危机 出台文件规范租

2020-11-25 14:21:00　来源：中国证券报

长期出租公寓的企业不断“爆雷”。近日，长期租赁公寓负责人中的知名企业蛋壳公寓接到拖欠供应商账款、房东房租等负面消息，引发市场热议。随着年底返乡农民工的到来，租赁市场逐渐转入淡季，这对面临资金压力的长期租赁公寓企业无疑是雪上加霜。自去年11月以来，深圳、南京、佛山等多个热点城市纷纷出台文件规范租赁市场，有望扭转租赁市场低迷的局面。

形成基金存款

据记者报道，一些知名长期租赁公寓企业频频遭遇拖欠工资、租户排队退押金、深度流动性危机、破产申报、App瘫痪、管家流失、拖欠供应商货款、连续被列为执行人等负面风暴。同时有租客爆料，交了房租，但长期出租公寓企业没有向房东交房租，导致房东收不到房租，赶走租客，租客拿不回自己的钱。还有的因为平台拖欠房东房租，被房东断水断电断网赶走。

面对众多知名长期租赁公寓企业面临的“打雷”风暴，京辉智库首席经济学家胡景晖指出，由于公寓和业主按月或按季度交费，而租客则按半年/年交费，所以交费的时间差就形成了资金的押金。在房租贷款的加持下，很多长租公寓的经营者要求租客每年交房租，甚至更久，一次至少可以存入13个月的资金。提供房租贷款的贷款公司通常不是正规银行，而是一些网贷公司或者非正规金融机构，加大了风险。

胡景晖强调，一年要交的租金(短款)应该用于企业的滚动开发、装修和组装等。这种投资通常需要在财务处理上至少摊销折旧36个月，也就是一年要付出的钱要以三年为一个周期进行投资，注定成为庞氏骗局。一旦没有新租户进入，租金通过租金贷款多付，没有新的投资者提供资金，长期租赁公寓企业的现金流就会断裂，进而出现爆仓、跑路等问题。

胡景晖表示，与此同时，我们也看到了该行业的积极一面。2019年12月25日，住房和城乡建设部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。今年5月，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。很多地方政府开始整顿租房市场，住房和城乡建设部也开始就即将到来的《住房租赁条例》征求意见。

在很多地方加强监管

记者梳理后发现，最近几个地区出台了规范租赁市场的文件。其中有很多热门一线城市。

深圳市住建局发文《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(简称《紧急通知》)。它指出，一些长期租赁公寓采用“低成本AG”、“长期支付和短期支付”的问题，导致“打雷”和“逃跑”，引起了政府部门的高度重视和社会的密切关注。房屋租赁企业不得以“低AG”、“长收益短支付”等手段哄抬租赁价格，增加企业资金断裂风险，侵害房屋所有人和承租人合法权益；房屋租赁企业应充分认识到资本链断裂带来的业务风险和法律风险，采取“AG中低产出”、“长收益短支付”的方法。同时，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁消费贷款。不得以租金分期或租金优惠的名义诱导承租人使用住房租金消费贷款，不得将住房租金消费贷款的相关内容嵌入住房租赁合同。

除深圳外，南京、佛山等地作为代表，近期也出台了针对租赁市场的规范性文件，规范了租金水平和存量房屋改造。

在规范租金水平方面，11月19日，佛山市南海区住建局发布公告，征求对《紧急通知》、《佛山市南海区2020年房屋租赁市场指导租金标准项目》结果的意见。根据公告，佛山市南海区定期公布各类房屋的市场租金水平和公共租赁住房租金的政府指导价。培育和发展住房租赁市场，支持住房租赁消费，逐步建立租购结合的住房租赁体系，建立健全住房保障体系，多渠道逐步解决中低收入家庭住房困难，促进住房租赁市场健康发展

11月18日，南京市城乡建设委员会、南京市规划和自然资源局、南京市住房保障和房产局联合起草了《2020年南海区公共租赁住房租金政府指导价评估项目》号文件，进一步规范了南京存量房屋转为出租屋的流程，规定整栋楼、整单元、整层楼(应有独立的交通空间)为改造工程的基本改造单元。

租赁市场进入淡季

需要指出的是，目前租赁市场已经转入淡季。与去年相比，租赁市场的营业额和交易价格大幅下降。营业额和租金双双下降，对于目前面临财务压力的品牌长期租赁企业来说，无疑是雪上加霜。

机构数据显示，全国租赁市场中，上周重点18个城市租赁市场成交量下降7%，整个租赁市场活跃度持续下滑，市场继续趋冷。整体租金水平基本持平，环比小幅上升0.3%，同比下降5.1%。从城市来看，在全国18个重点城市中，广、宁、深、大、合呈现环比增长，而其他13个城市的租金成交额呈现不同程度的下降，其中北京、Xi、上海、青岛、济南、烟台下降幅度超过10%。

除了成交量下降，整体租金水平也较去年同期有所下降。全国18个重点城市周月平均租金水平为41.8元/平方米，同比下降5.1%，环比小幅上升。就城市而言，上海、北京、广州、大连、天津、济南、重庆和廊坊的租金上周环比上涨不到3%，而其他城市的租金环比下跌不到4%。从同比来看，上海、杭州、南京、成都、Xi和合肥的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州连续七周保持同比增长，而其他城市的租金水平低于去年同期。

“租赁市场明显处于淡季。一般来说，春节后2、3月份的返工和7-9月份的毕业季是租赁市场的旺季，其余时间是淡季。今年以来，受疫情等因素影响，农民工数量大幅下降，租房市场低迷。目前天气越来越冷，很多户外工作逐渐减少，租房市场萎缩。”北京某租赁市场一家门店负责人告诉《中国证券报》，“目前北京租赁市场已进入季节性淡季，除了因上一合同到期而出现少量换房续租需求外，新增租金需求普遍较少。按往年来看，这种现状预计春节后还会保持。”

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