防范楼市风险 多看预售资金“收紧诅咒”

2020-12-15 14:10:00　来源：工人日报

12月以来，全国许多地方出台政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用，从源头上防范烂尾楼带来的楼市风险。这些新政策有针对性地填补了以往的监管漏洞，规范预售资金成为防范和化解房地产金融风险的重要内容。

最近，未完成商品房的消息时有传出，一些不靠谱的开发商断了资金链，带着钱跑了，导致项目未完成，买家在可预见的未来无法入住新居。为了保护广大购房者的合法权益，防范楼市风险，12月以来，全国各地出台了多项政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用，从源头上防止烂尾楼的出现。

记者了解到，由于国内商品房销售大多以预售的形式进行，全国各地已经形成了商品房预售资金监管体系。但由于实施情况不同，部分地方资金被挪用的情况并不少见。

现在在房地产企业资金的普遍压力下，预售资金的“紧缩咒”能有效吗？部分商品房未完成的业务导致的楼市风险是否可以停止？开发者会因此失血吗？记者进行了调查和采访。

瞄准“烂账”，严管商品房预售资金

三个多月前，昆明“另一个幸福城市”的未完成建筑在热搜。购房者别无选择，只能搬进烂尾楼，"抱团自住"的消息引起了热烈的讨论。在一系列讨论中，加强对预售资金的监管被认为是一项基本政策。

昆明市住房和城乡建设局的工作人员郎子扬表示，商品房未完工主要有两个原因：第一，开发商项目太多，摊位太多。当市场需求下降时，房地产无法及时出售，导致资金链断裂；第二，房屋的开发需要完整的证件，如规划证、土地证、施工证、预售证等。有的开发商一边申请证书一边动手，最后被证书卡住，导致项目暂停。而未完成财产的原因是资金链断裂。

为此，昆明市近日出台《昆明市人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管工作的通知（试行）》(以下简称《通知》)，对申请昆明市中心区商品房预售许可证的项目预售资金(包括定金、首付款、一次性付款及后续付款等预售资金，包括预售商品房按揭贷款)的筹集、储存、支出和使用进行监督管理。

项目竣工前，资金只能用于支付项目资金、建筑材料、辅助设施、法定税费、到期银行贷款。房地产开发公司可以从预售资金中提取5%用于支付办公和管理费用。

此外，昆明市住房和城乡建设局将根据房地产开发企业的资质、经营业绩和信用记录，对商品房预售资金进行监管。对于在昆明从事房地产开发经营的房地产开发企业，具备一级资质、业绩良好、无不良行为记录的，可将开发项目重点监管资金比例降至25%。如果一年内发生不良行为，新建和在建项目的重点监管资金比例将提高到30%。

封堵漏洞，监管新政防范楼市风险

“商品房预售资金的监管实行政府监管、专款专用的原则。最重要的作用是有效防止开发者跑路。”郎子扬说，对于购房者来说，这个《通知》相当于给买房加了一把安全锁。

其实这并不是预售资金的第一把“挂锁”。长期以来，国内商品房销售大多采用预售的方式，即由购房人支付定金

但现实是，部分购房者的购房款并未进入监管账户，已经进入监管账户的资金也可能被开发商随意提取，挪作他用。业内人士向记者透露：“商品房预售资金监管制度一直存在，但预售资金被挪用的情况并不少见。”

“根据要求，开发商需要设立独立的资金监管账户，购房人将购房款直接划入该账户。但很多开发商会让购房者把购房款转到其他账户，有的甚至直接转到开发商法定代表人的私人账户。这种情况下，开发商可以随意挪用资金。”云南新金桥律师事务所律师宋巍巍表示，即使购房款全部存入资金监管账户，一些开发商在使用预售款时，也会提供虚假文件，骗取银行划拨预售款。如果政府部门不监督开发商的建设进度，资金就会被挪用。

记者发现，上述监管漏洞已被政策“照顾到”。强调了“全面监督”、“特别账户”和“分级监督”。业内人士认为，这将为房地产市场的预售模式带来深刻的变化。

资金监管趋严，房企要提高抗风险能力

专家认为，对预售资金的监管只是为开发商划定了一条“底线”。“只用于建设资金，而这部分成本占总成本的比例很低。房地产企业应该为这部分留下足够的资金，否则说明自身抗风险能力较弱，存在项目未完成的风险。”云南新亚房地产分析师李华表示。

然而近年来，这一“底线”却频频失守。据媒体报道，今年上半年，一些地区也放松了对预售资金的监管，并将预售资金提取节点前移，以帮助解决房地产企业的现金流问题。

“在‘一城一策’和城市的政策背景下，不同地区的楼市资本监管呈现出类似的趋势，这证实了近期这些地区的房企可能会出现资金链断裂的问题。”北京工商大学经济学院经济研究中心执行主任周庆杰表示，下半年，各地出台的加强预售资金监管的政策，是在稳定房价的新大趋势下，通过调控预售资金来防范和化解房地产金融风险的一种方式。

记者注意到，市场上有人担心，预售资金作为房企资金的重要来源之一，已经被打上了“紧箍咒”，房地产资金链可能面临进一步压力。还有人担心房地产市场的预售制度会受到影响。

在这方面，地方政府在加强监管的同时，一再强调自己的政策意图。郎子扬表示，预售资金监管的主要目的是防止烂尾楼，提高供应效率，不断加强监管将有助于房地产行业的可持续发展。

周青杰也说过，监督不是压制。“虽然会增加房企可用资金的压力，但是对于金融实力较强的优质企业进入房地产行业也是有好处的。”

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