开发商面临消除北京商品房市场混乱的巨大压力
近日,记者实地走访北京商品房市场,发现北京商品房市场面临着巨大的拆建压力,存在违规销售新楼盘的问题,部分项目承诺分期付款。
声称能借钱
中国证券报记者走访发现,为了尽快实现销售,一些商业和办公项目直接采用整栋整层销售方式,目标直接针对上市公司和大型央企、国企。为了赢得这个客户群体的青睐,很多项目都承诺做银行按揭贷款。
“对于限购政策后建成的商住项目,为了向商业用途倾斜,最低销售单位是有限制的,一般是500平方米起。这意味着客户至少要购买500平方米。与其割卖,不如整栋卖。而如果被切割出售,可能面临长期难以变现的局面。”丰台区一家商业机构的销售负责人告诉记者,“该项目毕竟在北京四环以内。一些国企混改后,其子公司对独立购买写字楼的需求很大。”
在被问及项目的付款方式时,上述销售负责人指出,“你只需要支付前期50%的首付就可以在线签约,项目可以正常贷款。我们将召集几家银行的分行负责人一起购买商业和办公客户。”
当被记者问及这种操作是否符合限购时,负责人的回答含糊其辞,“我们的客户是央企、国企、民企的上市公司,银行对这类客户会有一定的政策倾向。去年在公司其他项目做销售主管,也是贷款销售。当时项目被切割成1000平米的销售单元。只要购房人符合银行贷款资格,就可以正常贷款。”
中原地产首席分析师张大伟指出,这种贷款不能是抵押贷款。限购政策不仅针对个人买家,也针对企业买家。这个操作可能是按揭贷款,就是先付50%首付,再付剩下的50%,然后银行进行按揭操作。这是一个营销工具。
除了整栋楼的销售外,记者还发现,单独出售的商品房还存在宣传可以用正常贷款购买的问题。
以丰台科技园附近的一个已建成的商品房小区为例,该项目声称可以用正常贷款出售。房地产销售人员告诉记者,“我们属于国有房地产企业,不同于民营房地产企业。私房企业不能正常贷款,我们的项目可以。这样的贷款需要房地产项目方配合银行贷款,情况就不一样了。”
分期付款销售
记者走访了北京几家大型民营房企建设的商品房项目,发现这些项目没有上述首付贷款。但是这些项目很多都声称可以分期付款,有的项目付款周期长达几年。
以大兴区某总开发商开发的一个项目为例,该项目声称首付定金只需2万元,三个月内付房价的20%,半年内付50%,三年内付清全部房价。
“全款交房才可以网签。之所以允许客户这么长时间交房过户,是因为项目有整体抵押,需要两年多才能解除抵押。”上述房地产销售人员告诉记者,“限购政策颁布后,新房经营的项目只能由公司购买。个人客户想买这个项目,正好及时注册了c
抵押贷款超过了总房价
据记者调查,商住项目二手房价格远低于2017年高点,但仍存在难以出售的问题。
原因是很多二手房业主在刚买的时候就做了公积金和商业贷款,贷款比例高。2017年后,随着商品房限购,价格大幅下跌。目前二手房销售总价远低于银行贷款额度。
部分商品房业主购房后还在非银行机构进行了按揭贷款。“一些小型金融机构可以发放很高比例的抵押贷款。比如2017年之前,100万套房子有70%可以抵押,当然利息更高。有的房子目前只值50万,后面的房贷70万。要接手这些房子,必须向金融抵押机构补交70多万,才能出售。但如果这些业主有钱发放房贷,就不会把房子卖了。所以要么买家出70万帮业主取消房贷,要么中介机构过桥帮业主取消房贷。无论哪种情况,风险都很大。一旦失主出走,谁来弥补损失?所以这样的房子一直不好卖。”一些资深二手房中介销售人员告诉记者。
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