50强房企惠今控股上市优质土壤储存支持进一步扩大

10月29日，惠今控股(股票代码：9993.HK)正式在港交所主板上市。此次上市发行6亿股，每股4.3港元，共募集资金25.8亿港元。

根据最新披露的数据，疫情过后，惠今控股业绩迅速回升，前7个月的营收与2017年全年持平。不断扩大的土壤储存规模和合理的分布结构为性能的进一步增长提供了支撑。随着经营条件的改善，公司的许多财务指标不断优化，抵御风险的能力增强。

股票被超额认购

业绩稳步增长

作为为数不多的尚未登陆资本市场的50强房地产企业之一，惠今控股的上市之路一直备受关注。今年3月和9月，惠今控股两次向HKEx提交招股说明书，并于10月8日顺利通过上市听证会。

惠今控股已上市发行6亿股，公开发行占10%，国际发行占90%，每股4.3港元。其中，公开发行超额认购，相当于最初可供认购的6000万股香港发行股票总数的1.72倍左右。国际发售部分也是机构好评，超额完成。因此，惠今控股能够在较高范围内完成定价。

被机构和投资者认可源于公司持续的良好业绩。凭借20多年的经验，惠今控股已将其业务扩展至中国五大地区，即长三角、环渤海、华南、西南和西北，提供四大住宅物业系列，即优步部、运珠部、明珠部和大成部，战略重点是为首次购房者和首次改善购房者提供高质量和多样化的住宅物业，以满足目标客户的差异化需求和偏好。

在过去三个完整的财年中，惠今控股的销售、收入和净利润等关键指标实现了稳定增长。2017年至2019年，惠今控股实现收入约117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，复合年增长率为48.5%，其中2019年增长率高达62.56%；全年净利润分别为22.21亿元、23亿元、26.9亿元，复合年增长率为10%。

今年的疫情影响了整个房地产行业的表现，刚刚需要、刚刚转变为大客户群体的惠今控股，在经历了短暂的波动后，实现了快速复苏。据披露，截至2020年4月30日的四个月中，惠今控股实现收入29.29亿元，截至2020年7月31日，其收入已上升至116亿元，接近2017年全年水平。

虽然行业利润率普遍下降，但惠今控股今年的毛利率却逆势上升。根据招股说明书，截至2020年4月30日的四个月，其毛利率为26.6%，比2019年全年的21.8%高出4.8个百分点。

由于其良好的市场表现，惠今控股在2020年中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心发布的“2020年中国房地产开发商50强”中排名第36位，荣获“中国房地产开发商综合实力十强”。

土壤储量的合理分配

灵活的土地收购策略

土壤储备的规模和分布结构关系到企业未来发展的前景和动力，惠今控股深知这一点。

目前一线城市发展趋于饱和，竞争激烈，而正在扩张的二线城市和部分三线城市普遍看好，成为当前房地产市场的主战场。这些城市土地储备较多的企业，未来发展前景广阔。

惠今控股积极参与一线城市房地产投资开发，优先考虑经济发展势头和人口净流入的二线城市。目前，已进入北京、上海、苏州、南京、合肥、重庆、成都、Xi

截至2020年7月31日，归属于公司的物业开发项目总建筑面积约为2908.18万平方米。长三角、环渤海、华南、西南、西北分别约占总土壤储量的13.8%、18.2%、17.3%、26.2%和24.5%，土地布局合理，其中二线城市和核心三线城市占股权土壤储量。

从行业来看，目前国内土地招标拍卖挂市场竞争非常激烈，成本较高。为此，惠今控股制定了多种土地收购策略。除了招标、拍卖、挂地外，还灵活操作股权收购、资产收购、增资扩股或合作开发等方式收购土地，并对目标地块建立严格的筛选标准和投资决策流程。最后，它可以在具有增长潜力的战略地区以相对较低的土地收购成本积累高质量的土地储备。

截至2019年4月30日及2020年4月30日止的四个月内，惠今控股已交付物业的平均售价分别为14，061元/平方米及16，428元/平方米，平均征地成本占已确认平均售价的36.4%及32.6%，占合理比例。

招股书说：“我们相信，我们具有战略区位优势的土地储备将为我们的长期发展提供强有力的支持。”

未来，惠今控股还计划在招标拍卖市场尚不成熟的地区通过收购的方式增加土地储备，在开发能源水平相对较高、招标拍卖市场土地供应有限、但旧城区改造和旧城改造项目运营模式相对多样的地区获得优质土地。

拓宽融资渠道

财务指标继续改善

房地产企业作为资本密集型产业，其融资和负债状况备受外界关注。多年来，惠今控股形成了稳健稳健的经营风格，财务数据不断优化。即使在疫情下，收益还是不变的。

惠今控股拥有稳定而广泛的融资渠道，主要通过银行贷款、信托融资和其他金融机构的融资安排。根据招股说明书，“我们与中国四大国有银行保持着长期良好的关系，并且是其总行的直接客户。截至2020年4月30日，我们从银行等金融机构获得的授信额度约为1094亿元，未使用的授信额度约为652.6亿元。充足的信贷额度为我们的业务运营和扩张提供了强有力的支持。”

今年6月，惠今控股成功发行了6.5亿元人民币的企业债券，这是自2019年下半年以来第三次成功发行国内企业债券。与前两次相比，本次公司债券票面利率备案范围为6.95%，明显低于前两次的7.5%。同期，惠今还完成了2.5亿美元的优先票据，票面利率为8.8%。

作为非上市公司，已经完成了多笔境内外融资，利率有下降趋势，说明资本市场认可并欢迎惠今控股。基于良好的信用状况和与金融机构的长期良好关系，惠今控股的加权平均实际利率相对较低，截至2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日和2020年4月30日的加权平均实际利率分别为7.25%、7.65%、7.76%和7.99%。

融资成本低的背后，体现了优秀的金融基础。截至2017、2018、2019、2020年4月30日，公司扣除合同负债后的资产负债率分别为54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，负债率大幅下降；期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元和84.08亿元，流动比率分别为1.5、1.3、1.4和1.4，显示出较强的偿付能力。

在行业内部分企业被降级的背景下，惠今控股依然受到机构青睐。2020年年中，联合评级国际有限公司将惠今控股有限公司国际长期发行人评级从“BB-”(期待“正”)上调至“BB”，期待“稳定”。在国际上，标准普尔将惠今控股评为“最佳”，其前景是“积极的”；10月中旬，惠誉确认了惠今的“最佳”评级及其前景。